Ипотека: насколько устойчив рост? A A= A+

Павел САМИЕВ
Антон ЗАПОЛЬСКИЙ

Национальное рейтинговое агентство

К концу 2016 года будет исчерпана программа государственной поддержки ипотечного кредитования. Смогут ли рынок вторичного жилья, процесс снижения ставок привлечения фондирования банками и рост доходов населения поддержать ипотечное кредитование в 2017 году? По прогнозу НРА рынок ипотеки останется одним из немногих драйверов роста банковского сектора. Битва банков за платёжеспособных заёмщиков ужесточится.

Ипотечный портфель банков продолжает расти за счёт рублёвых кредитов, в то время как валютная составляющая сокращается. Количество и объём выданных во II квартале 2016 года ипотечных кредитов на 37 и 39% превосходят показатели годовой давности. Таким образом, к концу 2016 года совокупный объём ипотечных кредитов приблизится к 1,5 триллиона рублей, что на 30% превысит показатели 2015-го.

В целом ипотечный портфель с начала нынешнего года вырос на 4,7% (до 4,2 триллиона рублей), объём валютных кредитов за тот же срок сократился на 28,8% (до 96,4 миллиарда рублей). По количеству выданных ссуд и по средней сумме кредита II квартал 2016 года опережает показатели годовой давности: 204,3 тысячи кредитов со средней суммой 1,68 миллиона рублей во II квартале 2016-го и 149,1 тысячи кредитов со средней суммой 1,66 миллиона рублей — за аналогичный период 2015 года. А вот по итогам I квартала текущего года средняя сумма кредита была ещё выше — 1,71 миллиона рублей. Согласно данным Банка России, наибольший объём ипотечных кредитов стабильно выдаётся в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге (по сравнению с другими регионами страны).

Отложенный эффект ключевой ставки

Субсидирование процентных ставок по ипотеке обеспечит более трети всех выдач, но к концу 2016 года объём государственных субсидий будет исчерпан почти на 100% (950 миллиардов при верхнем потолке в 1 триллион рублей). Поддержку ипотечному рынку может оказать процесс снижения ключевой ставки Банка России, на которую ориентируются все банки. Однако процесс удешевления кредита сейчас продвигается довольно низкими темпами. Ключевая ставка была снижена регулятором 19 сентября2016 года до 10% годовых, при этом в заявлении по ставке сообщалось, что очередное снижение вероятно не ранее начала 2017 года.

Проведённое НРА летом текущего года исследование 20 крупнейших по активам банков показало, что уменьшение кредитных ставок для физических лиц (в том числе и по ипотеке) после снижения ключевой ставки ЦБ происходит постепенно, в течение трёх месяцев.

За период, прошедший с момента предыдущего (июньского) снижения ключевой ставки на 50 б.п. средняя, по выборке НРА, ставка по однолетним потребительским кредитам снизилась на 93 б.п., а средняя ставка по ипотеке на новостройки — на 51 б.п. Исходя из данного временного лага, можно предположить, что снижение ключевой ставки позволит банкам лишь к концу IV квартала снизить средние ставки по ипотечным кредитам ниже 13%, однако разрыв со ставками по госпрограмме останется заметным — 0,5–1 п.п. В результате завершение государственной поддержки приведёт к росту средних ставок на рынке и охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья.

Последние метры «на допинге» госсубсидий

По прогнозу НАФИ, к концу текущего года объём выданных ипотечных кредитов вырастет более чем на 30% и достигнет 1,5 триллиона рублей, объём задолженности достигнет 4,6 триллиона рублей (+15% к 2015 году). Треть всей выдачи (порядка 500 миллиардов рублей) придётся на IV квартал, как за счёт повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объёме выдачи по итогам года не превысит 30–40%, при этом порядка 90% будет выдано в рамках программы государственной поддержки.

К моменту окончания программы господдержки её объём будет выполнен на 95%. По итогам 2016 года в рамках программы может быть выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 550 миллиардов рублей, а всего с начала её действия (апрель 2015 года) — около 950 миллиардов рублей при существующем лимите выдач в 1 триллион рублей. Даже в случае возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы действия программы (ноябрь–декабрь) дополнительно банки смогут выдать льготных кредитов не более чем на 50 миллиардов рублей.

Снижение ставок продолжится: внимание на Сбербанк

Диапазон средних процентных ставок по ипотеке будет также увеличиваться в зависимости от размерных кластеров банков и структуры фондирования банков.

Если в конце III квартала средняя ставка по ипотечным кредитам в целом по банковскому сектору превышала 13%, то средняя ставка в банках из Tоп-20 по размеру активов, формирующих 20% активов всего сектора, составила уже 12,5%.

Соответственно, в целом по банковскому сектору к концу 2016 года средняя ставка рублёвой ипотеки может достигнуть 12,5%, а у крупнейших игроков рынка, таких как Сбербанк, средняя ставка может впервые опуститься до уровня в 11% или ниже. Понижение ключевой ставки позволит сократить данный разрыв, что дополнительно простимулирует рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем резерв по снижению ставок ограничен — большинство банков уже заложили недавнее решение Банка России в текущих ставках.

Особняком в этом сегменте стоит Сбербанк, который начал активно снижать ставки по депозитам ещё весной 2016 года и в отличие от ЦБ делает это гораздо чаще. В результате уже сейчас банк может привлекать так называемое «дорогое фондирование» у населения по ставкам в среднем на 2–3% ниже ключевой ставки Банка России.

Уже сейчас средняя максимальная ставка по самым популярным вкладам для населения в банке составляет 6,4%, а по некоторым вкладам не превышает 5,5%.

Учитывая, что объём депозитов физических лиц в банке превышает 8 триллионов рублей, или более 50% всех обязательств банка, Сбербанк уже может не сильно оглядываться на величину ключевой ставки Банка России, предлагая заёмщикам свои ипотечные программы. При возможном спаде спроса на ипотечные кредиты после завершения программы субсидирования процентных ставок у банка будет возможность ещё снизить ставки по ипотечным кредитам — как раз за счёт наличия такого важного источника фондирования, как депозитный портфель физлиц.

Для прочих игроков рынка окончание программы государственной поддержки приведёт к росту средней ставки в I квартале 2017 года, и главный вопрос — насколько длительной и глубокой будет «просадка» рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 года (13%) — вследствие «ухода» с рынка льготных программ на новое жильё. Отложенный спрос (с 2014–2015 годов) скорее всего будет почти полностью удовлетворён также к I кварталу, то есть уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заёмщиков на время отложит решение о покупке, что приведёт к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах.

Существенного сокращения рынка скорее всего удастся избежать за счёт возросшего спроса на вторичное жильё, а также возможного более активного и решительного снижения ставок по ипотечным программам со стороны госбанков, которые формируют до 80% всего объёма выдачи ипотечных кредитов.

Ряд банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 года может предложить заёмщикам «скидки» на ставку по собственным программам на покупку жилья в новостройках. Дальше многое зависит от изменений в структуре доходов населения и динамики уровня покупательной способности.

Слабая надежда на рост доходов

Росстат в последние месяцы демонстрирует растущие показатели роста зарплаты: 8,4% в годовом сопоставлении в мае, 9% в июне, 5,8% в июле — таких цифр роста номинальных зарплат мы не наблюдали с сентября 2014 года. В динамике реальных денежных доходов, которые оценивают обратным счётом, то есть от расходов и денежных накоплений, включая и расходы за границей с пластика, переход от сжатия к неустойчивому слабому росту наметился лишь в июне текущего года. В случае если в течение последних трёх месяцев 2016 года не произойдёт никаких серьёзных макроэкономических шоков, есть все шансы на то, что растущие показатели уровня реальных располагаемых доходов населения смогут оказать поддержку спросу на покупку жилья и соответственно — на ипотечные кредиты.

Многие заёмщики в сегменте жилья экономкласса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жильё — либо более высокого класса, либо большей площади. Однако после событий 2014 года и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать свои планы. Тем не менее они как минимум накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный (хотя не такой уж и внезапный, но краткосрочный) бум спроса на жильё экономкласса и на ипотеку в 2016 году.