Упрощенная HTML-версия
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ИНДУСТРИЯ
Нужно понимать, что ипотечное кредитование —это целая
индустрия, которая не ограничивается взаимоотношения-
ми банка и заёмщика. Кроме непосредственно банка, вы-
дающего кредит, в инфраструктуре ипотечного кредито-
вания задействованы страховые и оценочные компании,
риелторские и брокерские агентства, региональные ипо-
течные компании. Не нужно забывать и о застройщиках,
в некоторых их проектах доля покупателей с ипотечным
кредитом составляет до 70%.
Поскольку в России развивается модель рефинанси-
рования ипотечного кредитования, при которой под обе-
спечение потока платежей по кредитным обязательствам
выпускаются ипотечные ценные бумаги, то в список участ-
ников рынка добавляются финансовые институты в лице
инвесторов (в том числе институциональных), организато-
ров выпуска, юридических компаний.
ИПОТЕКА КАК ГЕНЕРАТОР ФИНАНСОВЫХ
ИНСТРУМЕНТОВ
Рынок ипотечных ценных бумаг в России как целост-
ная система уже сформирован. Есть законодательная
база, есть потенциальные инвесторы, есть накопленный
объём выданных кредитов, есть первый опыт выпуска
ипотечных ценных бумаг. Несмотря на это, объём вы-
пусков крайне незначителен. В 2015 году было соверше-
но 15 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов.
На конец года объём всех выпусков ипотечных ценных
бумаг в обращении составил около 500 миллиардов
рублей. Финансовый кризис 2008 года подорвал веру
инвесторов в ипотечные активы, а санкции и не самое
лучшее состояние экономики 2015 году значительно
снизили инвестиционную активность в России. В на-
стоящее время основным инвестором в ипотечные цен-
ные бумаги является Банк России. Это говорит о том,
что они так и не стали полноценным, рыночным и до-
статочным по объёму механизмом привлечения фонди-
рования для банков-оригинаторов.
СООТНОШЕНИЕ ОБЪЁМА СЕКЬЮРИТИЗИРОВАННЫХ
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ К ОБЪЁМУ ВЫДАННЫХ
КРЕДИТОВ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ПЯТЬ ЛЕТ
Год
2011 2012 2013 2014 2015
Доля, %
6,5
6,6 10,4 14,4
7
Согласно федеральному закону «Об инвестировании
средств для финансирования накопительной части тру-
довой пенсии в РФ», доля секьюритизированных активов
в структуре инвестиционных портфелей пенсионных на-
коплений может составлять до 40%.
В структуре инвестирования совокупных средств пен-
сионных накоплений в 2014 году доля ипотечных ценных
бумаг составила 5,3%, или 163 миллиарда, — от общего
объёма накоплений в 3,1 триллиона рублей.
ДОЛЯ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ
В СТРУКТУРЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПОРТФЕЛЕЙ
ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ
2014 год
Доля, % Объём, млрд руб.
ВЭБ
4,2
80
НПФ
7,4
83
УК
0
0
Источник
: «СОЛИД Менеджмент».
Приведённые цифры показывают огромный потенциал
ипотечных ценных бумаг как объекта инвестирования.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ —
КАК ДОБИТЬСЯ РОСТА
В краткосрочной перспективе рыночные возможности ре-
финансирования ипотечного кредитования ограничены.
Помощь может прийти от государства и населения.
Объём кредитования в течение пяти лет восстановит-
ся и увеличится до 2 триллионов рублей годовой выдачи.
Примем допущение, что для устойчивого развития ипотеч-
ного кредитования физических лиц необходимо ежегодно
рефинансировать не менее 50% от выданных кредитов. По-
лучается, что в ближайшее время потребность в рефинан-
сировании будет находиться в диапазоне от 500 миллиардов
до 1 триллиона рублей ежегодно.
Средний срок жизни ипотечного кредита можно при-
нять равным 10 годам. Ипотечные ценные бумаги доказали
свою надёжность при разумном уровне доходности. Допу-
стим, что после гашения облигаций с ипотечным покрыти-
ем деньги опять вкладываются в бумаги.
После 10 лет инвестиций сформируется инвестици-
онная масса, которая в дальнейшем будет работать как
«вечный двигатель» ипотечного локомотива развития
экономики.
Интерес к недвижимости как форме сбережения может
быть реализован не только в материальном воплощении, но
и в связанной с недвижимостью ценной бумаге.
Оценим сумму инвестиций за 10 лет в 10 триллионов
рублей. Потенциально существуют три основных типа ин-
весторов: население, государственные институты, институ-
циональные инвесторы.
Средства населения составляют существенный ре-
сурс. Вклады населения на 1 января 2016 года состави-
ли 23 219 миллиардов рублей. За год прирост составил
4 536 миллиардов рублей, или 24%. Можно сделать пред-
положение, что у населения имеются сбережения в налич-
ной форме, превышающие 5 триллионов рублей.
Государство должно прилагать значительные усилия,
чтобы через финансовые институты «заставить» эти день-
ги работать на развитие жилищного рынка. Немаловажную
роль в этом вопросе должны сыграть программы развития
финансовой грамотности населения в области инвестиро-
вания своих накоплений. Потенциал рынка оценивается
в триллионы рублей, и за находящиеся у населения средства
стоит побороться.
44
БАНКИ И ДЕЛОВОЙ МИР
АПРЕЛЬ 2016
АНАЛИЗ:
ТЕНДЕНЦИИ