Упрощенная HTML-версия
Институциональные инвесторы появятся при начале
экономического роста или раньше —при потребности раз-
местить средства с такой же надёжностью и доходностью,
как у ипотечных ценных бумаг. При определённых усилиях
вложения в жилищную сферу, включая приобретение обли-
гаций, могут стать важным направлением инвестирования.
До момента привлечения средств населения и инвесто-
ров нагрузка ложится на государство.
Можно отойти от воздействия на рынок в виде про-
грамм субсидирования процентных ставок, реструктури-
зации кредитов и других способов «ручного управления».
Альтернативой является регулирование через рефинанси-
рование кредитов с заданными параметрами. Предлагае-
мый подход позволяет осуществить замену государствен-
ного инвестора частными — без изменения схем работы
и нормативной базы.
Покажем наглядно связь трёх составляющих политики
государства и ипотечного кредитования как иллюстрацию
целесообразности государственных вложений в ипотечные
ценные бумаги. Будем использовать следующее допущение:
в ближайшие три года для развития рынка ставка кредито-
вания должна быть не выше 12%, банки работают с маржей
3%, ипотечные ценные бумаги дают доход инвестору 9%.
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА
Преимущества поддержки ипо-
течного кредитования
Особенности поддержки
через выкуп ипотечных
ценных бумаг
1. Очевидность прямого эффекта
в виде дохода в 9%.
2. Мультипликативный эффект на
экономику, увеличивающий пря-
мой эффект на несколько про-
центных пунктов.
3. Отрасли, связанные с ипотечным
кредитованием, поддерживают
инфраструктурные компании.
1. Надёжность и прогнозируе-
мость возврата инвестиций.
2. Гибкость
регулирования
объёма участия в выкупе
ИЦБ.
3. Доход от ИЦБ с учётом муль-
типликатора превышает до-
ход от других государствен-
ных вложений.
СОЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА
Преимущества поддержки ипотечного
кредитования
Особенности поддерж-
ки через выкуп ипотеч-
ных ценных бумаг
1. Помощь особым категориям граждан че-
рез формирование отдельного конвейе-
ра кредитования и рефинансирования.
2. Дополнительная помощь при объедине-
нии различных госпрограмм.
1. Регулирование усло-
вий кредитования че-
рез требования к ИЦБ
(ставки, объекты, ка-
тегории заёмщиков).
ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА
Преимущества поддержки ипотечного
кредитования
Особенности поддерж-
ки через выкуп ипотеч-
ных ценных бумаг
1. Создание условий для обеспечения
граждан комфортным жильём.
2. Возможность комплексного использо-
вания ипотечного бизнеса (арендное
жильё, строительные сбережения, ипо-
течное кредитование, капитальный ре-
монт) для обеспечения комфортными
условиями проживания.
3. Поддержка трудовой миграции населе-
ния без потери комфорта проживания
и с понятной перспективой приобрете-
ния собственного жилья.
1. Регулирование
до-
ступности жилья че-
рез условия выкупа
секьюритизирован-
ных инструментов.
2. Привлечение средств
населения в ипотеч-
ный бизнес.
3. Поддержка других ви-
дов ипотечного бизне-
са (арендное жильё,
капитальный ремонт).
ИПОТЕКА И ГОСУДАРСТВО
Существуют две диаметрально противоположные пози-
ции относительно того, нужно поддерживать ипотечный
рынок или нет. Противники говорят: бизнес-процессы
должны протекать самостоятельно, без вмешательства
государства. Сторонники, которых намного больше,
убеждают, что поддержка ипотечного рынка необходи-
ма — чтобы поддержать застройщиков и не допустить
кризиса в строительной отрасли. По моему мнению, роль
государства заключается в том, чтобы регулировать про-
исходящие в экономике процессы, делая их наиболее эф-
фективными.
В периоды кризиса государство должно помогать и сти-
мулировать. В периоды стабильности — следить за соблю-
дением «правил игры» и с помощью налогов, пошлин, пре-
ференций стимулировать развитие конкурентной среды.
Пример текущего кризиса показал, как государство
может эффективно противостоять кризису в отдельно
взятом секторе.
Удачной стала программа субсидирования креди-
тования новостроек, которая была принята 13 марта
2015 года. Главной целью программы была поддержка
строительной отрасли, которая является одной из систе-
мообразующих. Программа поддержала объём продаж,
что позволило удержать рынок девелопмента от глубо-
чайшего падения. В реализации программы участвовали
Минстрой, Минфин, банки и застройщики.
ТОП-5 БАНКОВ С НАИБОЛЬШИМ ВКЛАДОМ
В ПРОГРАММУ СУБСИДИРОВАНИЯ В 2015 ГОДУ
№ Банк
Объём выдан-
ных кредитов
по программе
субсидирова-
ния, млн руб.
Объём
выданных
ипотечных
кредитов
в 2015 г.,
млн руб.
Доля
про-
граммы
субсиди-
рования,
%
1 Сбербанк
187 362
661 800 28,31
2 «ВТБ24»
77 289
198 368 38,96
3 Россельхозбанк
16 241
37 748 43,02
4 Банк «Санкт-Петербург»
10 074
13 189 76,38
5 Связь-Банк
8769
10 566 82,99
Программа позволила удержать ипотечное жилищное
кредитование в 2015 году на уровне 65% от выдачи ре-
кордного 2014 года. Кредитование по программе состави-
ло 30% от общего объёма кредитования в 2015-м и за пла-
новый период действия программы до 1 марта 2016 года
обеспечит кредитование на сумму свыше 400 миллиардов
рублей.
Ввод жилья в 2015 году оценивается в 83,8 миллиона
квадратных метров. Программа уже по итогам ноября по-
могла сбыту 10,6 миллиона квадратных метров. В строи-
тельную отрасль пришли 592 миллиарда рублей. Причём
36,7% составили средства населения.
Программа остановила негативный тренд падения ипо-
течного кредитования. Кроме финансовой, была оказана
и моральная поддержка.
АПРЕЛЬ 2016
БАНКИ И ДЕЛОВОЙ МИР
45
АНАЛИЗ:
ТЕНДЕНЦИИ