Геленджик или Мурманск? A− A= A+

Программу льготной семейной ипотеки расширят на вторичный рынок жилья. Приведет ли это к новому подорожанию квартир?

Самую популярную программу льготной ипотеки с господдержкой – «семейную ипотеку» под 6% годовых с 1 апреля 2025 года распространят на вторичное жилье. Крупные банки уже открывают прием заявок по этой программе.

Для вторичного жилья программа будет действовать в 901 городе. Список городов опубликован на сайте «Дом.РФ» и будет регулярно обновляться. В списке – средние и небольшие российские города, в которых практически не строится новое жилье. Раньше такие города оказывались отрезанными от большинства льготных ипотечных программ. В программу вошли такие северные города как Мурманск, Норильск и Воркута, дальневосточный Комсомольск-на-Амуре, южные Туапсе и Геленджик, уютные прибрежные Темрюк и Цимлянск, а также множество небольших городов во всех регионах страны кроме Московской и Ленинградской области.

По мнению аналитиков «Домклик» Сбербанка, наибольшей популярностью программа может пользоваться в Ингушетии, Калмыкии, Новгородской области, Костромской области, Мордовии и Карачаево-Черкесии. Но, думаю, желающие купить квартиры в городах Ставропольского и Краснодарского края, а также Калининградской и Ростовской области тоже найдутся. Потенциально семейная ипотека на вторичное жилье может охватить по данным «ЦИАН Аналитики» до 17% россиян.

Минимальная сумма кредита по программе – 300 тыс. рублей, максимальная – 6 млн. рублей. Ипотека по программе будет доступна для покупки квартир в домах, возраст которых не старше 20 лет. Дом не должен быть признан аварийным. Заемщиками могут стать родители или родитель ребенка младше 6 лет. Срок кредитования – до 30 лет, первоначальный взнос – от 20% стоимости квартиры. Приобрести такую квартиру в рамках программы можно только один раз. Для внесения первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала. Продавец и покупатель квартиры по программе не должны быть близкими родственниками.

Думаю, это расширение ипотечных госпрограмм далеко не последнее. Рынок ипотеки переживает сложные времена с момента ужесточения условий госпрограмм в июле 2024 года и окончания действия самой доступной программы «ипотека с господдержкой». Объемы выдач ипотеки в январе-феврале 2025 года оказались значительно ниже по сравнению с январем-февралем прошлого года. В результате за январь-февраль объем ипотечного портфеля банков не только не возрос, но даже снизился на 60 млрд. рублей.

Ставки по рыночной ипотеке доходят до 28-30% годовых, а объем выдач ипотеки по рыночным ставкам в феврале 2025 года упал в 4 раза в сравнении с февралем прошлого года. Получение ипотеки на рыночных условиях целесообразно только очень ограниченному кругу россиян и в очень ограниченном числе жизненных сценариев, например, при обмене квартиры с небольшой доплатой.

Неудивительно, что 87% выдач ипотеки за январь-февраль пришлось на льготные госпрограммы, и только 13% – на ипотеку по рыночным ставкам. Доля программы семейная ипотека в общем объеме льготных ипотечных программ в январе-феврале составила рекордные 88%.

Условия по «рыночной» ипотеке оказались столь непривлекательны для россиян, что Сбербанк и ВТБ на днях объявили о смягчении условий кредитования. Сбербанк намерен снизить ставки, а ВТБ – размер первоначального взноса. ВТБ сообщил, что снизил минимальный первоначальный взнос по рыночной ипотеке для зарплатных клиентов банка до 20% с 30%, а для остальных заемщиков – до 30% с 50%. О том, что рассматривает возможность снижения ставок по рыночной ипотеке в ближайшее время, сообщил и Сбербанк.

Не намерены отставать от лидеров ипотечного рынка и другие банки. О снижении ставок объявили топ-менеджеры банка «Абсолют», Альфа-банка, банка «Санкт-Петербург», Ингосстрах-банка и ряда других. Всего ипотечные тарифы за март, по данным финансового маркетплейса Банки.ру, обновили 17 банков. Но размер снижения ставок оказался небольшим – всего на 1-2 п.п.

Конечно, любое улучшение условий кредитования в такой ситуации можно только приветствовать. Но вряд ли небольшое изменение условий сделает рыночную ипотеку сколько-нибудь массовой до того, как ставки по ней снизятся хотя бы вдвое.

Что касается расширения программы семейной ипотеки на средние и малые города регионов России, то его объяснить просто. По последним доступным данным Центробанка на 1 февраля 2025 года максимальный объем предоставленных ипотечных кредитов и максимальный объем задолженности по таким кредитам сосредоточены всего в нескольких областях, что хорошо заметно на рисунке ниже. В таких условиях расширение программы и упрощение доступа к ней в небольших городах было лишь вопросом времени.

Топ-10 регионов на 1 февраля 2025 года по данным Банка России, млрд. рублей.

Но не приведет ли новое расширение программы к росту цен на квартиры в домах, которые отвечают условиям участия в ней? На начало 2025 года разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья по данным Центробанка составил 56% в среднем по стране, а наибольшее превышение средних цен на первичном рынке над ценами вторичного рынка зафиксировано в Московской области – 74%. Причем даже новостройки после их выхода на вторичный рынок жилья теряют в цене довольно существенные суммы. В большинстве регионов это делает выгодным при ограниченном объеме средств покупку жилья именно на вторичном рынке. К тому же нередко вторичное жилье расположено в районах с развитой инфраструктурой – детскими садами, школами, поликлиниками и качественным озеленением, которым редко могут похвастаться новые городские районы.

Насколько подорожает жилье на вторичном рынке в результате действия новой льготной программы? Скорее всего, подорожание жилья будет точечным. Например, на цены жилья в домах, которые старше 20 лет, программа никакого действия не окажет. А цены квартир в более новых домах будут расти в зависимости от спроса на программу в конкретном городе. Например, вряд ли значительно вырастет спрос на жилье в домах в депрессивных городах с тяжелым климатом, в которых к тому же трудно найти работу. И наоборот – рост цен на жилье, скорее всего, произойдет в городах, расположенных в курортных зонах, с хорошим климатом, относительно развитой инфраструктурой, а также в малых городах, расположенных сравнительно недалеко от городов-миллионников. Максимальную выгоду в этом случае получат те россияне, кто купит жилье по «старым» ценам сразу после старта программы. Поэтому желающим купить квартиры, например, в Геленджике, Туапсе или на Валдае лучше поторопиться с оформлением кредита.