Ипотеку – в каждый дом! A− A= A+

Депутаты предложили выдавать любому россиянину ипотеку под 5% годовых за счет средств Центробанка. Поможет ли это сделать жилье доступней?

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложил запустить для всех россиян ипотеку на новостройки под 5% годовых. Письмо с рекомендациями депутаты направили в Центробанк, Минстрой и правительство. Предполагается, что Центробанк будет выдавать банкам кредиты под залог ранее выданных ипотечных кредитных портфелей под 2% годовых, а конечная ставка составит 5% за счет банковской маржи. Оценить, как подобная программа скажется на объеме выдач ипотечных кредитов, на ценах жилья и его доступности для россиян, можно на примере уже действующих льготных ипотечных программ.

По данным Центробанка, объем ипотечного кредитного портфеля на 1 января 2023 года достиг 14,1 трлн. рублей. Рост за 2022 год составил 20,4%, что на треть ниже, чем в 2021 году.

Более детальную информацию об итогах 2022 года можно найти, например, в аналитическом отчете FrankRG «Топ-20 ипотечных банков в 2022 году». Из него мы узнаем, что за 2022 год банки из числа топ-20 выдали 1,3 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 4,7 трлн. рублей. На начало 2023 года действует 7 млн. ипотечных договоров, средний остаток задолженности по кредиту составил 2,2 млн. рублей.

Доля льготных госпрограмм в общем количестве выданных за 2022 год ипотечных кредитов выросла на 11 п.п. и составила 39%. Всего банками топ-20 было выдано 501 тыс. льготных ипотечных кредитов на 2,3 трлн. рублей. Лидерами среди ипотечных госпрограмм стали льготная ипотека на новостройки с долей 57% и семейная ипотека с долей 32%. В топ-5 по объему выданных кредитов с господдержкой вошли Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Банк ДОМ.РФ и ПСБ.

Как видим, доля льготных госпрограмм в общем объеме выдач весьма значительна. Госпрограммы на первый взгляд повышают доступность ипотеки. Но одновременно они способствуют росту цен на новостройки. Интересные данные о том, насколько квартиры в новостройках подорожали после запуска льготных ипотечных программ, приводятся в исследовании «Российский банковский сектор – прогноз на 2023 год» от рейтингового агентства «АКРА».

По расчетам «АКРА», с начала действия льготных ипотечных программ в 2020 году стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке России возросла на 70% и 52% соответственно, что нивелировало положительный эффект низких ставок. В Москве рост был еще заметнее – 71% и 72% соответственно. Заемщики стали увеличивать срок кредитов, так как у большинства россиян реальные доходы в последние несколько лет стагнировали и уже не позволяли выплачивать ипотеку в более короткие сроки. В результате за период действия льготных программ средний срок ипотеки возрос на 37% с 18,6 до 25,5 лет.

Как видим, льготные ипотечные программы серьезно повлияли на рост цен на квартиры в новостройках. Таким образом, в выигрыше от запуска этих программ оказались в первую очередь застройщики, которые во время экономических кризисов смогли продать больше квартир, не снижая цены на них. В выигрыше оказываются, конечно, и банки, которые наращивают портфели ипотечных кредитов по дотируемых государством ставкам, причем эти кредиты обеспечены надежным залогом.

Что касается россиян, которым планировали купить себе квартиру, то им приходится оформлять кредит на бОльшую сумму и бОльший срок, чтобы ежемесячные платежи за подорожавшую квартиру оказались по силам семейному бюджету.

Но насколько качественными являются выданные банками ипотечные кредиты? Не видим ли мы опасный размер ипотечного кредитного пузыря, который вскоре закончится кризисом подобным ипотечному кризису в США в 2006-2008 годах? Возможна ли ситуация, при которой проблемные заемщики не смогут погасить кредиты даже за счет продажи залоговой недвижимости, так как стоимость недвижимости значительно снижается?

Пока доля просрочки по ипотечным кредитам весьма мала. По данным Центробанка, на 1 января 2023 года доля неработающих кредитов составила всего 0,7%. Это на порядок меньше, чем доля неработающих потребкредитов (8,8%) и корпоративных кредитов (7%). Даже с учетом того, что к проблемным кредитам банки могли не относить реструктурированные в 2022 году ипотечные ссуды, цифры эти невелики.

Конечно, в любой экономический кризис падают реальные доходы многих заемщиков и растет безработица. Но даже если доля неработающих ипотечных кредитов вырастет в 2-3 раза, то для крупных ипотечных банков это не станет серьезной проблемой. Тем более, что эти кредиты обеспечены залогом жилья, продажа которого даже в худшем случае покроет бОльшую часть непогашенной ссуды.

Напомню, что при выдаче ипотеки банки особенно тщательно проверяют финансовое состояние и репутацию заемщика, используя все доступные данные, в том числе и данные госорганов. Учитывается профессия, трудовой стаж заемщика, доход семьи, качество кредитной истории, состояние экономики в регионе проживания заемщика и еще десятки подобных признаков. В России крайне редки наиболее опасные ситуации, когда ипотека выдается заемщикам без постоянного дохода и с минимальным первоначальным взносом. А именно такие кредиты стали основной причиной ипотечного кризиса в США.

Важной причиной ипотечного кризиса является значительное падение рыночной стоимости жилья. В итоге заемщику может оказаться выгоднее отдать заложенную квартиру банку, чем выплачивать ее стоимость. В этом отношении российские банки неплохо защищены первоначальным взносом за жилье, который составляет от 15% и выше. Поэтому для серьезного кризиса неплатежей падение рублевых цен на недвижимость должно составить не менее 25%. Это вполне возможно, но лишь в некоторых узких нишах, например, элитной столичной недвижимости или недвижимости в центре Сочи. Столь значительное падение цен на массовое жилье, для покупки которого выдана бОльшая часть ипотечных кредитов, на мой взгляд, маловероятно.

Поскольку высокий спрос на жилье в России вызван в первую очередь низкой обеспеченностью жильем россиян, то поддержка государством строительства и доступности жилья, на мой взгляд, должна быть продолжена. А вот формы поддержки могут быть доработаны и расширены. В дополнение к льготной ипотеке неплохо бы было снизить бюрократическую и коррупционную нагрузку на строительную отрасль, что замедлит рост себестоимости жилья. Очень неплохо было бы начать прямое финансирование государством строительства доступного социального жилья для его последующей сдачи в аренду малообеспеченным семьям. Подобная практика хорошо показала себя во многих странах мира.