Упрощенная HTML-версия
аренды) дал результат в 300 миллио-
нов рублей, сравнительный — 1,4 мил-
лиарда рублей. Ничего себе интервал!
ПЕТЛЯ ЛИКВИДНОСТИ
Мы начали разбираться в данной си-
туации, и оказалось, что оценщики
наказали и сами себя, и владельцев
недвижимости.
Рекомендуемая в оценочной среде
методика расчётов в рамках метода
сравнения продаж в качестве одного
из первых коэффициентов предпола-
гает введение так называемого коэф-
фициента на торг, который, по логике,
должен привести цену предложения
к цене сделки.
Приволжский центр финансового
консалтинга и оценки на регулярной
основе выпускает сборник «Спра-
вочник оценщика недвижимости»,
в котором по городам России пред-
лагаются некоторые значения скидок
к ценам предложений и к ставкам
аренды. Причём предложения даны
в разрезе активных и неактивных
рынков и по различным видам по-
мещений.
Скидка на торг для бизнес-цен-
тров класса А, В и на офисы в них со-
ставляет от 7 до 8% для активных
рынков и 12
–
14% для неактивных.
Низкоклассные офисно-торговые объ-
екты — от 8 до 9%, для неактивных
рынков — 13
–
14%.
Для ставок аренды скидки на торг:
для бизнес-центров класса А, В — от 5
до 6% для активных рынков и 12
–
14%
для неактивных. Низкоклассные офис-
но-торговые объекты — от 6 до 7%,
для неактивных рынков — 13
–
14%.
В сборнике также отмечено, что
коэффициенты получены методом
экспертных оценок: отправляются ан-
кеты 500 респондентам, которые опре-
деляют, какие могли бы быть скидки.
Мы уточнили, кто эти респонденты, —
в основном оценщики, сотрудники
риелторских компаний, возможно,
кто-то ещё.
Практика проведения сделок се-
годня показывает, что они проходят
по цене минимум на 25–30% дешевле
выставленных предложений. 2015 год
на рынке сделок с недвижимостью —
рынок покупателя. Предложение
многократно превышает спрос. Конец
2014 года, когда некоторые продавцы,
пытаясь воспользоваться ситуацией,
переходили на сделки в валюте, серь-
ёзно исказил рынок. И теперь объек-
ты, которые не были проданы в горя-
чее время конца 2014 года, остались
в виде предложений на случай: вдруг
найдётся кто-то, кому именно такой
объект и именно в этом месте очень
понадобится. Таким образом, из все-
го пула предложений недвижимости
мы видим две категории продавцов:
те, кто готов снижать цену, обсуждать
условия сделок, идти на уступки, и те,
кто предлагает свои объекты по завы-
шенной цене и готов ждать покупателя
годами. Вот эти предложения оценщи-
ки берут в качестве аналогов и начина-
ют с ними работать.
Вернёмся к примеру с оценкой ре-
гиональных офисов крупного банка.
Оценщик обратился в саморегулируе-
мую организацию оценщиков за мето-
дической помощью, в том числе к чле-
нам экспертного совета, с просьбой
проверить отчёт и дать своё мнение
по полученному расчётным путём ин-
тервалу.
Эксперты подтвердили правиль-
ность расчёта и выбора аналогов, но
не допустили возможности увеличе-
ния скидки на торг более той, которая
рекомендована в справочнике оценщи-
ка (9%), считая скидку даже в 25% не-
адекватно завышенной.
Получается замкнутый круг. Оцен-
щик рассчитывает стоимость, при-
нимая за аналоги завышенные цены
предложений, получает завышенную
цену, как результат — объекты не-
движимости остаются непроданными
и висят в качестве предложений. И эти
же предложения берут следующие
оценщики.
Скидка на торг превратилась
в «петлю ликвидности», которая за-
тягивается на шее оценщика, препят-
ствуя совершению сделок, поскольку
независимый оценщик не может под-
твердить «рыночность» условий согла-
сованной сделки.
МНЕНИЕ РУССКОГО
АУКЦИОННОГО ДОМА
На конференции «Управление про-
блемными кредитами и залоговым
имуществом. Практика банков 2015»,
организованной в сентябре Россий-
ским аукционным домом совместно
со Связь-Банком, Международным
банковским клубом «Аналитика без
границ» и НП «Профессионалы элек-
тронного рынка», а также на VIМежду-
народной конференции по оценочной
деятельности «Новые правила, новая
практика», проведённой в октябре ком-
панией SRG и АРБ, обсуждалась тема
дисконтов от первоначальных цен про-
дажи объектов недвижимости, опреде-
лённых независимыми оценщиками.
В докладе о продаже непрофиль-
ных активов целого ряда российских
банков заместитель директора по ре-
гиональному и стратегическому раз-
витию Русского аукционного дома
И. Ольшанникова подтвердила, что
единственным «живым» инструмен-
том, который позволяет выйти на
сделку, является сегодня голландский
аукцион на понижение цены. И реаль-
ные сделки происходят с отсечением
50% от определённой оценщиком пер-
воначальной стоимости.
ВЫВОДЫ
Оценка — ключевой фактор при про-
даже актива, особенно в условиях кри-
зисного рынка. Банковские помеще-
ния — узкий сегмент недвижимости,
ликвидность этих помещений крайне
низкая и сроки экспозиции их доходят
до двух–трёх лет. При этом рыночная
стоимость банковских помещений по
результатам сделок оказывается ниже
помещений свободного назначения
именно по причине отсутствия спроса.
Скидки на торг, превратившие-
ся в петлю для оценщиков и игроков
рынка, в размере от 50% от рыночной
стоимости, определённой стандартны-
ми оценочными методами, стали нор-
мой, а форма продажи через голланд-
ский аукцион, нетипичный на стадии
подъёма рынка, стала единственно
возможным инструментом для совер-
шения сделки.
100
БАНКИ И ДЕЛОВОЙ МИР
НОЯБРЬ 2015
B2B:
ЭФФЕКТИВНОСТЬ БИЗНЕСА