Стр. 99 - BDM_11_2015

Упрощенная HTML-версия

УХОД БАНКОВ
В ИНТЕРНЕТ-ПРОСТРАНСТВО
Уход банков в интернет-пространство
и развитие интернет-банкинга и мо-
бильного банкинга стало популярной
темой в банковском сообществе. Вы-
сказывались многие эксперты, обсуж-
дая плюсы и минусы данных тенден-
ций. А тенденции налицо — развитие
интернет-технологий, компьютерной
грамотности населения и, естественно,
политика банков, направленная на со-
кращение издержек и централизацию
управления. И это естественный про-
цесс, не только в банковском сообще-
стве, но и в целом в бизнес-среде.
СОКРАЩЕНИЕ ОФИСОВ. ТЕНДЕНЦИЯ
На фоне политики регулятора, связан-
ной с сокращением численности бан-
ков, а также слиянием и поглощением
мелких банков более крупными, мы
наблюдаем последствия и уже устой-
чивые тренды на сокращение соб-
ственных филиальных сетей банков.
Ряд крупных банков уже анонсировали
свои планыпо сокращениюбанковских
офисов — кто на 10%, а кто и на 15%.
Таким образом, на рынок недвижи-
мости в 2014–2015 году «выброшено»
большое количество банковских поме-
щений, предлагаемых собственника-
ми для аренды или продажи. Причём
часто предлагают не просто офисы,
а пул помещений в разных городах.
ОЦЕНКА БАНКОВСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Профессиональные оценщики столк-
нулись с проблемой: как оценивать
банковские помещения?
С учётом рекомендуемых методик
и сложившейся практики применяют-
ся два базовых подхода к оценке: срав-
нительный — на основе анализа цен
предложений аналогичных помеще-
ний в томже городе, и доходный—ос-
нованный на потенциальной возмож-
ности сдачи помещения в аренду по
рыночным ставкам. Затем результаты
взвешиваются, и получается итоговое
значение, или интервал стоимости
(что допустимо с учётом Федерально-
го стандарта оценки ФСО 7 «Оценка
недвижимости»).
Практика показывает, что резуль-
таты такого подхода и стандартных
расчётов приводят к тому, что оцен-
ки получаются завышенными, поме-
щения стоят и годами не продаются
и даже не сдаются в аренду.
Попробуем проследить логику
оценщика, который на интернет-пор-
талах недвижимости находит предло-
жения помещений для продажи: это
могут быть банковские помещения
(которые уже пару лет выставлены на
продажу, и на них нет спроса) либо
помещения так называемого свобод-
ного назначения. Поскольку оценщик
понимает, что в помещениях банка
можно разместить и офис компании
или же переоборудовать их под ма-
газин, салон красоты, медицинский
центр и т.д., — могут быть различные
варианты—чаще всего в качестве ана-
логов используются помещения сво-
бодного назначения. Таким образом,
выбрав три–пять подходящих ана-
логов, оценщик — путём проведения
расчётов, применения коэффициентов
и нивелируя расчётным путём отли-
чия, — приходит к некой расчётной
величине, которая должна отражать
рыночную стоимость.
Рассчитывая то же помещение
доходным подходом, оценщик опять
же вынужден искать в интернет-
пространстве ставки аренды по-
мещений офисного или свободного
назначения и путём коэффициентов
находить «рыночную» ставку арен-
ды, считать поток доходов от аренды
и стоимость помещения путём капи-
тализации арендного потока. Вновь
получается расчётная величина, ко-
торая должна отражать рыночную
стоимость.
Таким образом, оценщик получа-
ет интервал — одно значение методом
сравнительного анализа, другое —
с точки зрения потенциального до-
хода.
Практика оценки в 2015 году пока-
зывает, что этот интервал может быть
не просто в рамках рекомендуемых
саморегулируемыми организациями
оценщиков 20–30%. Это могут быть
порядки…
Крупный банк оценивал сеть сво-
их офисов (ещё работающих и при-
надлежащих дочерней компании)
в семи регионах — всего 12 помеще-
ний. После предварительных пере-
говоров с покупателем банк хотел
понять, насколько предложение кли-
ента соответствует рыночной сто-
имости офисов.
Результат оценки по описанной
выше технологии получился следую-
щий: доходный подход (через ставку
БАНКОВСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ:
«ПЕТЛЯ ЛИКВИДНОСТИ»
Ирина ВИШНЕВСКАЯ
Партнёр
Berkshire Advisory Group
НОЯБРЬ 2015
БАНКИ И ДЕЛОВОЙ МИР
99
B2B:
ЭФФЕКТИВНОСТЬ БИЗНЕСА