Корпорация недвижимости «АСТОРИУС» на ВЖК: лизинг недвижимости – ключ к масштабированию арендного бизнеса

На Всероссийском жилищном конгрессе в зале «АСТОРИУС» прошла сессия «Готовый арендный бизнес: тренды, риски и профит». Спикер – Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации «АСТОРИУС», председатель Комиссии ТПП РФ по инвестициям в недвижимость, член Генсовета «Деловой России».

Налоговая реформа 2025–2026 изменила правила: налог на прибыль повышен до 25%, НДС – до 22%. «Повышение налогов усилило преимущество лизинга, – отметила Авдеева. – Вся сумма лизингового платежа уменьшает базу по налогу на прибыль, а НДС идёт к зачёту». При лизинге компания на ОСН получает при грубых подсчетах экономию до 47% от платежа (22% НДС + 25% налог на прибыль). Эффективная же ставка по лизингу снижается до ~11%.

Сравнение сценариев (аналитический центр «АСТОРИУС»):

Инвестор с 100 млн руб.:

• Покупка одного объекта (стрит-ритейл за 100 млн): IRR 16,8%, капитал через 10 лет – 346,6 млн руб.
• Лизинг двух объектов (200 млн, взнос 98 млн): IRR 16,4%, капитал – 595,1 млн руб.
  Вывод: лизинг даёт на 72% больше абсолютного дохода (457,4 млн против 268,6 млн), диверсификацию и налоговую экономию 121,5 млн (против 28,5 млн при покупке).

Инвестор с 30 млн руб.:

• Покупка за 30 млн: IRR 16,8%, капитал – 104 млн руб.
• Лизинг объекта за 100 млн (взнос 30 млн): IRR 14,8%, капитал – 289 млн руб., но требуются ежегодные доплаты по 7,3 млн.
  «Лизинг интересен только при наличии стабильного внешнего дохода для покрытия дефицита», – предупреждают аналитики центра «АСТОРИУС».

Когда лизинг выгоден: компания на ОСН с устойчивой прибылью; масштабирование при ограниченном капитале; внешний денежный поток; горизонт 7+ лет; ставка лизинга ниже 19%; нужна диверсификация.

Когда не выгоден или имеет повышенный риск: УСН или физлицо; убыточность; горизонт менее 5 лет; нет внешнего дохода; ставка выше 23–24%.

Итог: налоговая реформа сделала лизинг значительно привлекательнее. Это инструмент масштабирования и законной экономии. Недвижимость – хребет портфеля, а лизинг позволяет сделать этот хребет шире без пропорционального увеличения стартового капитала.

Подробнее с докладом можно ознакомиться в аналитической статье на сайте: https://www.bankdelo.ru/expert-opinion/pub/13454