Иван Тягунов: «Рынок инвестиций в недвижимость на паузе, но даже сейчас рабочими и выгодными остаются отдельные проекты, отдельные микростратегии»

Что происходит с рынком недвижимости в России. В сегменте жилой недвижимости все зависит от ипотеки. Перспективы жилой и коммерческой недвижимости: не крах, но стагнация. Что происходит с разными сегментами и форматами рынка недвижимости. Флиппинг, инвестиции в частные дома, инвестиции в офисы и коворкинги, инвестиции в торговые центры и склады. Три варианта инвестиций в недвижимость, кроме прямой покупки, – ЗПИФЫ, акционерные общества и крауд-платформы, их плюсы и минусы. Когда оживет рынок крауд-инвестиций. Платформа «ВБетон»: какова тактика сегодня.

В гостях у главного редактора Finversia Яна Арта – основатель и генеральный директор инвестиционной платформы «ВБетон» Иван Тягунов.

– Этим летом мы очень много собираемся говорить и говорили уже о недвижимости, поскольку вокруг недвижимости по-прежнему кипят страсти. С одной стороны, понятно, что это самый надёжный инвестиционный актив, потому что его можно «пощупать в руках» и, в общем, последние 5 тысяч лет как-то подтверждают это. С другой стороны, недвижимость за последние годы несколько раз получала «приговор» из разных источников – разговор о крахе рынка недвижимости в России вообще или о крахе девелоперов, в частности. Давайте попробуем разобраться, что же происходит на самом деле на рынке недвижимости. Итак, одно из утверждений момента: «Рынок недвижимости умер». Как ее следует понимать, на ваш взгляд? Как «Все, забудьте!» или как «Король умер – да здравствует король!»?

– Любые рынки цикличны, в том числе рынок недвижимости. И к тому же его надо «поделить на две части», потому что есть недвижимость для личного использования, то бишь жилая недвижимость, и есть недвижимость для коммерческого использования. Оба этих сегмента ведут себя каждый по своим законам и правилам. В целом, если мы посмотрим на очень длинные горизонты и возьмём, например, тот же американский рынок, на длинном горизонте оба сегмента недвижимости абсорбируют инфляцию. Более того, в период финансовых кризисов недвижимость дорожает. Это общемировые тенденции. Если мы говорим о жилой недвижимости в России, то видим тоже определенные циклы. С 2014 по 2019 годы в сегменте жилой недвижимости была стагнация, почти не росли цены, жилая недвижимость росла медленнее, чем инфляция. И так продолжалось 5-6 лет, вплоть до конца 2019 года. И только в 2020 году благодаря повсеместной льготной ипотеке, которая послужила драйвером роста спроса, она пошла вверх и притом быстрыми темпами. Но, напомню, с 1 июля 2024 года эту повсеместную льготную ипотеку отменили. Сейчас осталась только программа семейной ипотеки, хотя, конечно, есть ещё программы IT-ипотеки, дальневосточная, сельскохозяйственная, но там есть проблемы и к тому же они нишевые, погоду на рынке не определяют. Более того, за последний год условия семейной ипотеки трижды ужесточали, скоро, в октябре, планируется еще одно ужесточение. Поэтому сравнивать эти масштабы с повсеместной ипотекой на новостройки, некорректно.

А вот пока работала повсеместная льготная ипотека, которая была доступна абсолютно всем, объёмы у неё были колоссальные. В результате рост сделок по недвижимости был X2 по сравнению к обычному периоду, даже X2,5. С июля 2024 года, после сворачивания льготной ипотеки, конечно, пошёл спад продаж. И с каждым ужесточением семейной ипотеки этот спад продаж продолжается. Поэтому жилая недвижимость закончила свой цикл быстрого роста. И природой этого роста была именно массовая льготная ипотека. Что будет дальше – посмотрим. В октябре прогнозируется ещё одно снижение количества сделок из-за пересмотра условий семейной ипотеки. Поэтому, мне кажется, на ближайшие годы мы зашли в цикл, когда жилая недвижимость не будет дорожать даже на цифры, сопоставимые с инфляцией, как мы это уже видели в 2014-2019 годах.

Если же мы говорим о коммерческой недвижимости, там логика другая. Так как она предназначена для бизнеса, для извлечения прибыли, здесь логика капитализации вообще отвязана от инфляции. Инфляция может расти, а недвижимость коммерческая может дешеветь. Почему? Потому что там всё строится на арендной ставке и на её индексации. Если этой индексации нет, а в последнее время арендаторы не идут на индексации, даже те, которые были запланированы в договорах, под угрозой съезда. Если индексации нет, то, естественно, коммерческая недвижимость не абсорбирует инфляцию, не дорожает. Поэтому спрос на коммерческую недвижимость тесно связан, если говорить глобально, с общим состоянием экономики. Экономика на подъёме – спрос растёт, экономика в боковике – спрос не растёт, экономика падает, вакантность арендных площадей увеличивается – спрос падает. И что мы видим по первому полугодию 2026 года? Мы видим снижение спроса год к году на 30-40% в разных сегментах. Я сейчас говорю о складах, об офисах, о торговой недвижимости. 30-40% – это огромное снижение спроса. При этом нас впереди ожидают рекордные темпы ввода новых объектов. Например, в Москве – рекордные темпы ввода новой офисной недвижимости, продолжается строительство складских помещений, помещений типа Light Industrial. Получается, на рынок будет выходить больше объектов, а спрос уже стал ниже. Поэтому я не вижу перспектив тотального роста в сегменте коммерческой недвижимости – я вижу перспективы тотального снижения спроса и арендных ставок. И мы уже это видим в складах.

– Иван, но, тем не менее, чисто житейский опыт показывает: сколько не приговаривали недвижимость к какому-то краху, в конечном счете его не случалось, в худшем случае это был некий цикл стагнации.

– Да, верно, я и не говорю про крах. Я говорю о том, что мы зашли в период, когда недвижимость –жилая ли, коммерческая, – длительное время не будет расти и, возможно, даже будет снижаться в стоимости. Что сейчас и происходит. Сейчас в жилой недвижимости скидки достигают 15% у застройщиков.

– Вы имеете в виду первичку? А вторичка?

– На вторичке у нас всё вообще разъехалось в 2024 году с осени. Как только ключевая ставка ушла вверх, коммерческая ипотека стала де-факто недоступной. А вторичку в льготную ипотеку не возьмёшь. Поэтому мы сегодня находимся до сих пор в рекордном разрыве стоимости первичной и вторичной недвижимости. Он начал сокращаться не так давно, но в первую очередь не из-за того, что вторичка начала догонять, а из-за снижения спроса (после отмены массовой льготной ипотеки) и на первичную недвижимость.

– Сколько этот разрыв составляет сейчас?

– До 40% доходило, и это исторический рекорд. Думаю, вторичка немного подтянется как только стоимость кредита упадёт, правда, к сожалению, это будет, на мой взгляд, очень не скоро.

– Явно не в этом году, да?

– Даже не в следующем. Я боюсь, что только к концу 2027 года. И то это не точно.

– Когда мы ожидаем снижения ключевой ставки мы, естественно, понимаем, что она упадет не в ноль. На ваш взгляд, при каком уровне ключевой ставки можно рассчитывать на какое-то оживление на рынке недвижимости?

– Коммерческий кредит работает в России на ставке от 10% до 12%. Это ставка выдачи, а значит, «ключ» должен быть от 8% до 10%. Это максимум. Поэтому мы и говорим, что ждать такое можно разве что к концу 2027 года, в лучшем случае.

– Как ситуация на рынке отразилась на разных инвестиционных форматах и подходах к недвижимости? В разное время возникали и возникают разные инвестидеи. Например, в жилой недвижимости одно время делались ставки на студии или на флиппинг – улучшение качества и перепродажа с новым качеством. Что касается коммерческой, были ставки на торговые центры, целая эпоха, потом, после коронавирусной пандемии эпоха, крупные центры перестают пользоваться повышенным спросом, инвесторы предпочитают в стрит-ритейл, особенно если это готовый арендный бизнес. Или возникает идея, что на опережающем росте онлайн-коммерции лучшие инвестиции – это склады. Вот все эти разные соображения, верные или неверные, или верные на разных отрезках времени, – что с ними? Их теперь можно в мусорную урну?

– Ну, нет, конечно. Возьмем практику флиппинга. Назову простую цифру: в США порядка 10% объектов жилой недвижимости проходит через процедуры флипа. Флип – это возможность приобрести что-то «на низах рынка», улучшить. Причем есть Flip, а есть Fix and Flip. Это уже подразумевает капитальное улучшение – глобальный ремонт, реконструкцию. В России более популярен этот подход. В периоды быстрого роста цен на жилую недвижимость отлично работает стратегия флипа. Вообще, в России узнали, что такое флип, честно говоря, совсем недавно. 2014-2019 годы – кто бы о нём знал, да и не эффективен он был, когда цены стояли.

– Знали разве что люди старшего поколения. Был такой фильм в советские времена – «Флиппер», про дельфина…

– Да-да! И вот в этом десятилетии многим показалось, что у нас в России появился флип. Да, действительно появился, но в условиях, когда цены на квартиры не растут, он не сможет стать магистральным вариантом инвестиций в недвижимость. Но, говоря о микростратегиях, например, в сегменте премиальных квартир, он существует, он успешно работает, он даёт доходность.

– То есть это такая нишевая история?

– Да, это нишевая история, хотя и рабочая вполне, и дает 50-60% годовых инвестиционной доходности. А вот, например, в сегменте не премиальных квартир сейчас флип даёт 25-35%, максимум 40% годовых. Что, в общем-то, неплохо, если ты делаешь на свои средства. Но если привлекаешь инвесторов, то уже становится не так интересно. Потому что безрисковая доходность в России на сегодня в ликвидности около 16%, даже 16,5%. Это я говорю о государственных облигациях

– Ну и ставки по банальным депозитам где-то рядом – 12-13%, можно и 14% до сих пор найти…

– Ну, 14% и выше – это ставки, привязанные к разным маркетинговым акциям. В среднем, по данным Банка России, сейчас депозитные ставки около 12,8%.

– В любом случае, если я имею в депозите доход 12,8% практически без риска и без хлопот, вряд ли я хочу инвестировать под 16%, но с риском…

– Конечно! Если уже инвестировать, то это должно быть, условно, x2, это должно приносить доходность в районе 25%. Тогда это будет интересно с учётом риска. А если это будет там 16% – не интересно, 16% можно и в облигациях пересидеть. Поэтому сейчас, когда непремиальный флип, когда даёт доходность 25-35%, делать его на заёмные или инвесторские деньги уже стало не таким интересным продуктом.

Есть одна интересная история в жилой недвижимости. Вот, например, в Америке 70% населения живёт в частных домах, одноэтажная Америка – это хорошо известно. А в России, как ни странно, в частных домах сейчас живет чуть больше 30%. Не 5%, не 10%, а более 30%. И это не избушка бабушки, это нормальное современное жилье.

Дело в том, что в период быстрого роста цен на новостройки, сложилась ситуация, когда человеку гораздо выгоднее строить дом. Например, на окраине города новостройка стоит в Красноярске 160 тыс. рублей за метр. В бетоне, а ещё надо ремонт сделать и прочее. Шумно, «человейники». А проехать ещё 10-15 минут за город, и там можно за 90 тыс. рублей за метр купить новый дом, притом с отделкой уже под ключ, с сантехникой, с плинтусами, с дверьми. И такая ценовая разница почти везде в регионах. Вот мы незаметно для самих себя и пришли к ситуации, когда из 100 квадратных метров, вводимых в эксплуатацию, 51-54 метра – это загородная недвижимость.

– Неожиданная цифра!..

– Я это к тому, что, как понятно и в целом по опросам, большое количество людей хочет жить в частном доме, в своем доме. Возможно, мы когда-нибудь превратимся в одноэтажную Россию и эти 30% превратятся, как в США, в 70%.

Поэтому сейчас интересная инвестиционная микростратегия – это флиппинг домов. Вообще почти никто этим не занимается. В том числе, потому что это и требует множества разных компетенций по работе и с землёй, и с подключением коммуникаций, и по работе в домах, и фасады, и кровли, и много других нюансов. Трудоёмкая ниша, но очень доходная. Она даёт, по моему наблюдению, доходность на капитал от 60% до 100% годовых. И поэтому такая история на инвесторские деньги вполне эффективная…

– ОК, с флипом разобрались. А что с другими трендами?

– Сегодня вместо глобальных трендов более успешно работают тоже разные микростратегии. Если взять «среднее по больнице», доходность проектов по девелопменту, редевелопменту коммерческой недвижимости, то в, условно говоря, «нормальные времена» (не какие-то жирные годы, а именно «нормальные) она находится в зоне 30-40%. Что-то может приносит 45%. Что-то – 25%. Но медианный диапазон – 30-40%. Опять же, при нынешней безрисковой доходности на уровне 16%, 30-40% доходности с привлечением денег внешних инвесторов – это не так интересно. Потому что, как мы говорили, чтобы инвестору было интересно, ему надо отдать 25%. Реализатору проекта остается 5-15%. 15% – это вполне интересно, 5% при нынешней ситуации – это ни о чем…

Так вот некоторые микростратегии позволяют иметь более высокую доходность инвестиций в недвижимость.

Например, «вечнозелёная» стратегия редевелопмента офисов с продажей в мелкую нарезку. Проблема очень простая. В центре городов, в давно сложившемся в деловом историческом центре, уже ничего нового и большого не строят. Но есть старые здания, можно делать редевелопмент, делать красивые, современные офисы и продавать их в мелкую нарезку или лотами какими-то. Вот эта стратегия рабочая, она даёт 40-45% годовых. Как ни странно, «подвальные» стратегии до сих пор рабочие. Подвалы – это, в принципе, дешёвый объект, он эмоционально непривлекателен для инвестора. Но доходность там тоже повыше средней.

Из прежних трендов я по-прежнему верю в коворкинги. Они есть везде, во всех странах мира, в большом объёме, и у нас всё будет так же. Другой вопрос, что на дорогом кредите не сходится экономика. Коворкинг – это относительно низкодоходный бизнес. Поэтому их второе дыхание откроется позже.

– А что с торговыми центрами, особенно крупными. Их «смертный приговор в силе»? Помимо перехода значимой части продаж в онлайн добавилась еще и история массового ухода многих брендов с российского рынка…

– Ну, одни ушли, другие пришли. Очень много всё-таки импортозамещающих брендов, плюс брендов из других юрисдикций, которые к нам нейтральны или даже дружественны. Поэтому тут важнее, что онлайн-коммерция много «отъедает» у традиционной розницы любого характера. Очень много. Я думаю, что торговые центры превратятся в развлекательные центры, то есть в основе ляжет какая-то сфера развлечения и заодно шопинг всего того, что надо трогать, мерить и так далее. Поэтому говорить о том, что всё умерло, мне кажется, неверно.

– А склады?

– В этой сфере в России был острый дефицит с вакантностью 0,1% в сегменте качественного предложения. Имеются ввиду современные склады. Складская логистика сильно развилась, у неё сформировались правила, стандарты, и старые здания им не соответствуют. Поэтому по складам была вакантность на протяжении нескольких лет на уровне всего лишь 0,1%. Когда низкая вакантность – ставки аренды растут вверх и в этот сегмент устремился капитал. Но уже в 2025 году вакантность стала расти, в 2026 году она продолжает увеличиваться. С учётом того, сколько ещё достроится складов уже начатых, вакантность придёт, как минимум, в нормальную зону. Но ставки по аренде уже начали снижаться. Правда, тут есть обстоятельства последних дней, которые непонятно к чему приведут.

– Вы имеете в виду атаки дронов на логистические центры?

– Да. БПЛА крупные склады могут достаточно легко уничтожить в силу пожароопасности таких объектов. Возможно, это вызовет перемещение интересов в формат более мелких складов. На самом деле, мини-складов тоже много было построено в последние годы. Есть формат Light Industrial – универсальное помещение. То есть его можно использовать и для производственных целей, и для складского хранения, ещё и организовывать офисные блоки. И вот таких боксов площадью 1-2 тыс. квадратных метров очень много настроили как раз на деньги частных инвесторов. Ну, потому что строительство более-менее крупного склада класса А начинается от 2 млрд. рублей. А самые крупные комплексы могут стоить и 5, и 10, и 15 млрд. Этим уже институциональные инвесторы занимаются. А вот то, что доступно частным инвесторам – это боксы 1-2 тыс. метров, стоимостью 70-150 млн. рублей. И их довольно много появилось по всей стране.

– Давайте поговорим теперь о форматах не самих объектов недвижимости, а о форматах инвестиций в них. Понятно, есть старый добрый «прямой» формат: у меня достаточно денег, я купил квартиру-однушку и сдаю её или у меня еще больше денег, я купил «стрит-ритейловское» помещение на первом этаже с прямым выходом на улицу и сдаю под кофейню, магазинчик или парикмакерскую… Затем появился ЗПИФ. Я в своё время с энтузиазмом отнесся к зарождению этого института: наконец появились российские рейты. Но слово «ПИФ» с 90-х годов для некоторых – ругательное слово из трёх букв… Появились, соответственно, компании которые работают по принципу групповых инвестиций в стрит-ритейл,… И появились краудплатформы...

– Давайте начнем с самого принципа, как вообще можно зарабатывать на недвижимости. Здесь только два формата. Первый: получать арендную плату, стабильный рентный поток. Он, конечно, тоже может прерваться, арендатор может съехать, ставка может не проиндексироваться. Но в целом, это довольно надежный и понятный продукт для консервативных инвесторов на очень длительные сроки. Этакий вариант стать рантье на недвижимости. Типовая доходность такого формата – в зоне 8-11% годовых в зависимости от того, когда заходил, куда именно и так далее.

И второй вариант – это собственно проекты по девелопменту, редевелопменту, строительству чего-либо под продажу. Здесь, доходность, как мы уже говорили, 30-40%, но в отдельных стратегиях может быть и заметно выше.

Теперь об организационных формах. ЗПИФ – это юридическая упаковка, конструкция. С точки зрения самой конструкции это достаточно эффективный, надёжный инструмент. Но он хорошо подходит для длительного владения – 4-5 и выше лет. Лучше – 7-10 лет.

Если вас устраивает доходность 9-10-11% годовых. Но если сейчас 14-16% безрисковая доходность, то возникает вопрос: почему вас устраивают 9% или 10%? Понятно, что она будет интересна, когда ключевая ставка спустится до 7-8%. Но когда это будет?

– То есть ЗПИФы – это хороший формат, но сейчас они и потенциальные инвесторы в них сидят и ждут более лучшей погоды?

– Да. Причем самые консервативные инвесторы, несмотря на то, что это не рациональное решение с точки зрения процентов дохода, всё равно приобретают доли в ЗПИФах.

– А почему нет? Я сам в своих инвестициях не всё распределяю по принципу, где выше доход. Что-то с удовольствием вложу в то, что приносит меньше, но диверсифицирует мои вложения…

– Да, но всё надо сравнивать с безрисковой доходностью. Если она дает 14-16%, то зачем мне деньги вкладывать сейчас под 9%? Я не понимаю… Так или иначе, но ЗПИФы сейчас находятся в стагнации с тенденцией к небольшому росту за счет консервативных инвесторов. С учетом нынешнего уровня доходности это можно объяснить разве что повышенной тягой к инвестициям именно в недвижимость. За последние 35 лет постсоветское поколение «обжигалось» на бирже, на «пирамидах», слово «облигации» ассоциируется с советскими безвозвратными займами, а недвижимость обычно не подводила. Историческая память о ценности квартир во времена, когда других активов, по сути, не было.

У нас вообще очень интересная страна по сравнению с развитыми экономиками в плане профиля частного инвестора, по распределению его активов в разных инструментах. Например, в среднем по миру в инвестиционных квартирах находятся, ну, порядка 10% частного капитала, а у нас – под 30%. Или, например, доля депозитов у нас гораздо выше, чем в западных экономиках, а доля, акций – ниже, облигаций гораздо – ниже. Хотя, те же облигации – несравнимо более интересный инструмент.

Но поколения все равно меняются, и инвестиционный профиль будет меняться.

– Вслед за форматом ЗПИФов еще один вариант инвестиций в недвижимость – акционерные общества…

– Да, но это редкий сценарий, потому что с точки зрения регулирования любое акционерное общество регулируется по принципу, что сами придумали, так и будет.

Прозрачность тут гораздо ниже чем в ЗПИФах. В чём плюс акционерного общества? На самом деле, плюс только один: этот формат дешевле, чем ЗПИФ. Минимальный порог, когда имеет смысл делать ЗПИФ, это примерно 500 млн. рублей. Ниже будет невыгодно. А акционерное общество экономически ничего не стоит, можно сделать и на 100 млн. рублей. Поэтому некоторые идут по пути акционерных обществ. Но это гораздо менее прозрачный путь, я бы относил бы это пока к маргинальным таким историям. Поэтому для длительного владения предпочтительнее всё же ЗПИФы.

– Еще один формат – операторы инвестплатформ. Крауд-рынок очень интересный, совсем молодой. Он весьма быстро, эффективно, без особой бюрократии возник и был отрегулирован в России. Но не повезло. Едва родившись, крауд-рынок вступил как раз во все те проблемы, которые вызваны высокой ключевой ставкой…

– Что касается крауда, пока мы здесь отстаём даже от Европы, я уже не говор про США. У нас только в 2020 году началось формирование этого рынка с правовой точки зрения. По доле в общем финансовом рынке российский крауд отстает от западных крауд-рынков в 7-10 раз.

Когда в 2020 году закон о крауде вступил в силу, ключевая ставка была 4,25%, то есть рекордно низкой за всю историю России. И на этом крауд «полетел» вверх, с нулевой базы набрал буквально за 4 года 30 млрд. рублей оборота, что для нового продукта довольно быстро. Еще бы: безрисковая доходность была 3-5%, крауд давал инвесторам 15% – в три-четыре раза больше.

А потом – высокая ключевая ставка. В таких условиях крауд не работает нигде в мире. В Европе, в США, как только пошёл период высоких ключевых ставок, крауд, который рос там тоже до сих пор быстро, вступил в период стагнации. Почему? Потому что инвесторы, инвестируя в крауд, фактически инвестируют напрямую, платформа – это посредник между управляющим проектом по недвижимости и заёмщиком, между бизнесом и инвестором. Риски инвестиционные на инвесторах. Да, платформы обязаны представлять их интересы, там, если что идёт не так в переговорах, в реструктуризациях и в судебном споре, но, тем не менее, риск на инвесторе. Инвестор хочет премию за риск. Когда у нас в 2024 году была повышена ставка, крауд стал нерабочим. С одной стороны, инвесторы хотят повышенную доходность – премию за риск. С другой – для заемщиков крауд-финансирование стало дорогим. Да, ставка с тех пор снизилась до 14, но и этого для рынка мало. Крауду нужен «ключ» в 10%, тогда он будет лететь бодро.

– На рынке две модели краудлендинга – беззалоговое кредитование бизнеса и залоговое, как правило – под залог недвижимости. Получается, беззалоговый сейчас вообще если не на ладан дышит, то балансирует на краю?

– До осени 2024 года беззалоговый крауд работал хорошо: дефолтность умеренная, процентный доход высокий. Всё поломалось на высоком «ключе», потому что в условиях повышения процентной ставки заемщики уже не могли рефинансироваться под прошлые условия. Дефолтность рванула резко. Просрочка обязательств и переход в судебную стадию означает, что денег у дефолтной компании уже нет и не будет. У нас на российском рынке объём удовлетворения требований в рамках банкротств – менее 1%. То есть на 100 рублей долга кредитор возвращает 1 рубль.

– Значит ли это, что беззалоговый краудлендинг нокаутирован?

– Он оживёт тогда, когда ключевая ставка спустится до 8% и будет длительное время на 8%. Это, явно не этот и, скорее всего, не следующий год.

– К сожалению, лидеры рынка беззалогового краудлендинга активно развивались, но в этих новых условиях одновременно вызвали огромную волну разочарований у многих, кто попробовал эту историю…

– Да, это правда. Даже игроки рынка, которые показывали большие объёмы и хорошую статистику, сильно поломались на таком резком росте ключевой ставки. И, действительно, инвесторы разочаровались. Хотя… если кто-то заходил в крауд, например, в 2021 году и посидел там пару лет, он получил в те годы хороший доход. Поломалось все при резком росте ключевой ставки до 21%. Кто же знал – никто вообще в такую цифру даже поверить не мог. У нас в России 12% это больше, чем несколько месяцев, ключевой ставки в последние десятилетия не было. Поэтому, конечно, на экстремально высокой ключевой ставке поломались инвестиции в беззалоговом крауде.

А в залоговом крауде – другая история. Это пока ещё очень маленький рынок. И, опять же, вопрос предмета залога. Вот в нашем случае предмет залога – это недвижимость.

– В вашем случае – это на платформе ВБетон?

Да. У нас ещё есть несколько коллег по цеху, но объёмы пока очень небольшие. То есть совокупно на всех нас, кто занимается залогом недвижимости, проектами по недвижимости, сегодня приходится 1,5-2 млрд. рублей. Это просто какие-то крохи. Залоговый крауд появился позднее, сначала начался беззалоговый. Который стал энергично «отбирать» рынок у микрофинансовых организаций, бороться за этот сегмент.

А залоговый крауд – это уже более «ручная работа», более бутиковый рынок. Потому что тут кредитный конвейер на скоринге невозможен.

Проект по недвижимости надо разбирать тщательно, изучить всю финмодель, опыт управляющего. Ты должен поверить в управляющего, поверить в проект. Поверить и – проверить, естественно. То есть это требует сложных достаточно процессов – юристы, смежники, оценщики, экспертиза. Это трудно быстро масштабировать и поставить на конвейер, поэтому краудлендинг с залогом недвижимости – это пока небольшая история. Но он вырастет. В Европе, например, 50% краудлендинга уходит в проекты по недвижимости, в России, думаю, начнется рано или поздно схожая история.

– И какова сегодня ваша позиция уже не как эксперта по недвижимости, а как основателя платформы ВБетон? Вы тоже идете тихонько и ждёте эпохи более низкой ставки?

– Нам, конечно, сейчас сложно. Потому что сейчас надо искать проекты, которые дают доходность 50%. Меньше – нет смысла. Потому что мы инвесторам должны предложить доходность не менее 25-29% годовых, плюс комиссия платформы 5-6%. То есть для заемщика это означает необходимость платить 33-34%. Значит, доходность его проекта должна быть минимум 50%, желательно – 60%. А это искать иголку в стоге сена, очень сложно находить таких заёмщиков, такие проекты.

– Но они есть?

– Есть, но мало. Поэтому быстро мы развиваться сейчас не сможем. Платформа «ВБетон» в реестр Центробанка была включена только в прошлом году. До этого у меня 20 лет была группа компаний, оказывающих консалтинговые услуги для бизнеса – юридические, оценочные, аудиторские, айтишные, бухгалтерские. Это была относительно крупная группа с выручкой 2,7 млрд. рублей, там я был совладельцем и основателем. Эта история длилась с конца 2003 года по конец 2024 года.

– То есть вы решили эти компетенции как раз перенести в новый рынок?

– В том бизнесе я для себя уже не видел больших перспектив, мне хотелось «иксов», а «иксы» уже не видел. Мы по каждому из видов деятельности уже были на третьих, пятых, десятых местах в российских рейтингах. Выше нас были те, кто был создан до 1998 года. Я не видел уже для себя там «иксов». Мне стало скучно.

– «Иксов» в развитии, имеется в виду? Или личных доходов?

– А всего вместе – и в развитии, и в масштабах, и в доходах. А запал есть. Хочется вызовов. Поэтому я выбрал эту историю – абсолютно новый интересный рынок. К тому же на рынке загородной недвижимости (а это наш основной фокус) произошли системные изменения, ввели эскроу-счета. Я понял, что сейчас отрасль ляжет на бок, банкам она не интересна и там нужен будет капитал. Вот такой был бэкграунд. И этот выбор новой деятельности не случаен. Я в него верю. Я верю в то, что за ближайшие 7-10 лет этот рынок в России вырастет в 20 раз и превратится в рынок 700 млрд. рублей выдачи в год.

– Сегодня вы инвесторам всё-таки что-то предлагаете? Как выглядит ваше предложение?

– Конечно, у нас разные проекты, разные заёмщики на платформе. На сегодня примерно 11-12 заёмщиков с разными проектами, в которые можно инвестировать. Поэтому, конечно, предлагаем. Я хочу просто сказать, что мы не сможем при таком «ключе» превратить десять проектов в сто проектов или в тысячу проектов. Потому что сейчас сверхдоходные проекты в области недвижимости – это иголка в стоге сена.

– А что предлагаете с точки зрения доходности?

– Как я говорил, это 25-29% годовых. В зависимости от способа уплаты процентов – ежемесячно или в конце срока. Первый вариант – это, как правило, бизнес-займы под залог недвижимости. Это тот сегмент, который нам менее интересен. Но именно с него я начал, потому что он очень простой для входа. У нас там образовался некий пул заёмщиков, кто берет кредиты под залог своей недвижимости. Понятные ровные заёмщики. Но мы хотим развиваться в сторону загородной недвижимости, в сторону флипинг премиальных квартир, флиппинга домов.

Тут, кстати, важно оговорить, что я во все проекты инвестирую не только деньги инвесторов платформы, но и собственные средства, поэтому отбираю я их с помощью команды «для себя», в первую очередь. А уже дальше инвесторы присоединяются. Это принципиально другой подход, такой более бутиковый. Очень тщательно, очень узкая воронка подбора. Статистика следующая, примерно 65 заёмщиков с октября 2024 года, 70% займов возвращаются не то, что даже в срок, а досрочно. Оставшиеся 30% уходят в разного рода реструктуризации. Кстати, кажется, 30% – много, а в Европе 50% уходит в реструктуризации. Но реструктуризация не означает потерю. Реструктуризация означает, что по срокам этот займ будет возвращён, например, не в плановый срок, а через от 3 до 12 месяцев плюс к плановому сроку. А дальше включаются разные конструкции. Например, частичное погашение с продлением сроков остатка займа или дополнительный залог с продлением всего займа или переход на ежемесячные проценты, чтобы не ухудшать соотношение займа к залогу. Или это выход отступным – это когда заёмщик по заниженной стоимости отдаёт тебе залоговое имущество сам, без судов, без реализации на торгах, и становится агентом по его реализации.

При реструктуризациях часто работает повышенный процент. В некоторых случаях – наоборот, не получится все проценты получить. Но «в среднем по больнице» одно другое перекрывает и снижение от номинальной доходности даже при реструктуризациях займов получается небольшое. Например, по плану было 26%, а по факту получило 25-26%. Поэтому каких-то сверхрисков в этих инвестициях нет. Есть риск по срокам, есть риск отклонения от плановой доходности, но это – рабочая история…

– Я сам уже четвертый год небольшие, «разведывательные» дозы инвестирую на крауд-платформах и одним из несомненных плюсов в моих глазах – то, что все делается онлайн. Как вы работаете в этом плане?

– В крауде все работают в этом плане одинаково. Закон, который регулирует этот вид деятельности, предполагает только один способ – цифровое взаимодействие с инвестором, цифровая платформа.

– То есть, «ВБетон» – это сайт и мобильное приложение?

– Это и веб-приложение, это и мобильное приложение одноимённое, которое можно в сторах скачать, установить, посмотреть, зарегистрироваться. Функциональность мобильного приложения и веб-приложения идентична. Поэтому для каких-то простых быстрых сценариев можно пользоваться мобильным приложением. А в более серьезных вопросах – использовать декстопную версию, чтобы что-то с комфортом поизучать. Мы очень много выкладываем контента по темам нашего рынка, по проектам – всё о заёмщике, всё о залоге, всё о проекте. Мы проводим онлайн-эфиры с заёмщиками, они рассказывают о своих проектах, инвесторы задают вопросы. Максимальная информационная прозрачность плюс документарная прозрачность, все документы подписаны укэпами, все файлы в личном кабинете. Можно скачать и с этим набором документов хоть в суд подавать, если придется. Поэтому с точки зрения правовой базы и с точки зрения цифрового взаимодействия всё прозрачно и при этом всё онлайн, никуда ходить не надо, всё в правовом поле. Мы поднадзорная организация, ежемесячная надзорная отчётность перед ЦБ, ежеквартальная плюс отдельно по запросам. Контролируются реестры всех сделок плюс все деньги инвесторов движутся по номинальным счётам; они под контролем у банка, деньги на них мы по собственному разумению трогать не можем. То есть защита инвестора от действий платформы 100%.

– В этом смысле большой плюс по сравнению с форматом акционерных обществ с точки зрения степеней доверия… Получается, рынок недвижимости всё-таки скорее жив и, грубо говоря, сейчас «на зимовке», пересиживает эпоху высокой ставки во всех смыслах.

– Да, я бы сказал, что всё же он скорее на паузе. Я бы не назвал его мёртвым – он на глубокой паузе. Но даже сейчас рабочими и выгодными остаются отдельные проекты, отдельные микростратегии. Однако внимание инвесторов я бы на данном этапе времени обратил на безрисковые высокодоходные инструменты, прежде всего – это облигации. Поэтому пока будем двигаться осторожно, как сапер по минному полю, пока такой высокий «ключ», будем идти аккуратными темпами, чтобы – главное! – оправдывать доверие инвестора.

Я, кстати, уверен, что весь российский рынок недвижимости, сумеет эту вынужденную паузу пережить и не умрет. А если кто-то не сумеет – на его место придёт тот, кто сумеет.