Глэмпинги в России – правовые дефекты, земельные барьеры и судебная практика

Рынок глэмпингов в России переживает структурную чистку: до 70% объектов размещены на землях с несоответствующим ВРИ, а суды уже выносят решения о демонтаже в ряде областей нашей страны.

Правовые дефекты: «пограничная зона» между рекреацией и капитальной застройкой

Большинство форматов современного экологического туризма – глэмпинги, модульные базы, эко-домики – находятся в пограничной правовой зоне между допустимым рекреационным использованием и запрещённой капитальной застройкой. Это создаёт системные правовые дефекты.

Первый и самый распространённый дефект – несоответствие вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. По данным проверки Счётной палаты, до 70% существующих глэмпингов размещены на землях с несоответствующим ВРИ. На землях сельскохозяйственного назначения строительство глэмпингов запрещено, а перевод в рекреационную категорию занимает время и требует значительных усилий.

Второй дефект – отсутствие подтверждённых прав на земельный участок. В ходе конкурсных отборов на получение субсидий по федеральному проекту «Развитие туристической инфраструктуры» допускались заявки без подтверждения прав на земельные участки. Это означает, что часть проектов изначально реализовывалась без юридических оснований.

Третий дефект – несоответствие фактического и юридического адресов объекта. У некоторых глэмпингов не совпадали юридический и фактический адреса, отсутствовали необходимые документы, включая договоры аренды или подтверждение правильности оформления участка.

Четвёртый дефект – нарушение режима особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Работы велись с нарушением установленного законодательством режима охраны заказника, объекты не оборудовались сооружениями для отведения сточных вод, стоянки автомобилей не имели твёрдого покрытия.

Пятый дефект – отсутствие согласования с региональными органами экологии. В отдельных случаях размещение нестационарных и быстровозводимых конструкций не было согласовано с региональным министерством экологии.

Шестой дефект – нарушение водоохранного законодательства. Спорные объекты могли находиться полностью или большей частью в пределах береговой полосы реки, в водоохранной зоне, чем нарушалось право неограниченного круга лиц на использование этой территории.

Почему перевод земель – сложный и длительный процесс

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – сложный и длительный процесс. Для владельцев уже построенных на сельхозземлях глэмпингов, которые не являются сельхозтоваропроизводителями, упрощённый порядок не работает – им приходится пользоваться общей процедурой перевода.

Процесс перевода приостанавливается, если предприниматель не представил бизнес-план с источниками финансирования. В Госдуме предостерегают от поспешных шагов при передаче сельхозземель инвесторам, которые не являются сельхозпроизводителями.

Земельный участок под глэмпинг должен соответствовать туристско-рекреационным требованиям, а сами глэмпинги – это быстровозводимые некапитальные конструкции, поэтому разрешение на строительство именно получать не требуется, но участок должен быть соответствующим образом оформлен.

Для глэмпингов рекомендуется выбирать участки в аренде с возможностью долгосрочного договора (10+ лет) или в собственности, чтобы избежать рисков, связанных с краткосрочной арендой.

Сколько глэмпингов выставлено на продажу и почему

В Едином реестре объектов классификации в сфере туриндустрии официально числится около 430 глэмпингов. При этом только на «Авито», согласно данным СМИ, в июне 2026 года было найдено более 150 предложений о продаже действующего бизнеса в этом сегменте. Участники рынка считают происходящее признаком начавшегося отсева слабых проектов.

Причины массового выставления на продажу:

Перенасыщение и стагнация спроса. После бума 2021-2024 годов спрос перестал быть ажиотажным. Фактическая загрузка отдельных региональных объектов сейчас может составлять около 36%.

Слишком оптимистичные расчёты на старте. Бизнес-модели нередко строились исходя из загрузки примерно 65%. Получается двойной удар: объект продаёт меньше ночей, но содержание каждого номера обходится дороже.

Жёсткое ужесточение регулирования. Объекты, оказавшиеся вне правового поля после изменения законодательства и утверждения нового туристического ГОСТа, выставляются на продажу в первую очередь.

Выгорание владельцев. Ещё одна причина – выгорание основателей бизнеса.

Основной риск приходится на небольшие глэмпинги, лесные отели, гостевые дома и другие региональные объекты. Крупные успешные проекты практически не закрываются.

Судебная практика: примеры решений о сносе глэмпингов

Костромская область – дело о глэмпингах у Ипатьевского монастыря. Костромской областной суд в апелляционном порядке рассмотрел гражданское дело по иску Администрации города Костромы к собственнику причала на реке Костроме о демонтаже трёх объектов полусферической формы (типа «глэмпинг»), трёх металлических объектов и двух биотуалетов. Районный суд отказал в иске, однако областной суд с выводами не согласился: спорные объекты находятся полностью или большей частью в пределах береговой полосы реки Костромы, в водоохранной зоне, чем нарушено право неограниченного круга лиц на использование этой территории. Суд обязал собственника демонтировать объекты до 1 мая 2026 года с неустойкой 300 рублей за каждый день просрочки. Ранее решением Свердловского районного суда города Костромы от 18.08.2023 по административному делу № 2а-2014/2023, в редакции апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 03.03.2025, признано полностью недействующим постановление Администрации города Костромы от 14.06.2019 № 1009 «Об утверждении порядка сноса (демонтажа) незаконно размещенных объектов некапитального характера на территории города Костромы».

Челябинская область – дело о глэмпинге на реке Юрюзань. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции подтвердил законность демонтажа самовольных построек на особо охраняемой природной территории. Поводом для обращения в суд стали результаты выездного обследования земельного участка в границах ООПТ регионального значения – река Юрюзань от Смирновского моста до устья реки Наси. Было установлено, что индивидуальный предприниматель вместо возведения заявленных объектов, на которые ей было выдано разрешение (теневых навесов, кабинок для переодевания, временных павильонов, туалетов, площадок для пикников, детских городков), возвела 8 быстровозводимых домов на металлических сваях и 2 строения (бани). Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, однако суд апелляционной инстанции решение городского суда отменил и удовлетворил требования прокурора. Кассационный суд оставил апелляционное определение без изменений. Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об удовлетворении требований прокурора. На исполнение решения у предпринимателя есть шесть месяцев.

Республика Татарстан – дело о глэмпинге «The Камский». В Камско-Устьинском районном суде рассматривался иск администрации исполкома Камско-Устьинского района Республики Татарстан. Чиновники по требованию местных жителей начали берегоукрепительные работы и обнаружили, что на участке земли, принадлежащей району, появились пять канализационных колодцев и четыре дома, принадлежащих глэмпингу «The Камский». Ответчик объяснил, что во время строительства домики стояли на территории эко-отеля, а на чужой земле они оказались из-за берегоукрепительных работ – тяжёлая техника спровоцировала вибрацию, и домики сползли. Решением суда удовлетворено исковое заявление исполкома Камско-Устьинского района, обязывающее глэмпинг демонтировать пять канализационных колодцев и четыре домика. Решение суда вступило в законную силу.

Республика Карелия – дело о глэмпинге в Лахденпохском округе. Мировой судья судебного участка № 73 Санкт-Петербурга оштрафовал собственника земель сельскохозяйственного назначения в Лахденпохском округе. Владелец проигнорировал требования ликвидировать туристическую базу, незаконно построенную на его территории. Соответствующее решение суда поступило в ведомство 15 сентября 2026 года, сообщили в Североморском межрегиональном управлении Россельхознадзора. Инспекторы выявили нарушения ещё в 2023 году: участок площадью более 3,4 га не использовался по прямому назначению, территория заросла сорняками, а возведённый глэмпинг перекрыл плодородный слой почвы. Суд назначил штраф в размере 10 тысяч рублей, однако материалы дела переданы в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия для полного изъятия участка у нарушителя.

Кемеровская область – запрет на использование сельхозземель под глэмпинг. Кемеровский районный суд запретил использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения для оказания услуг размещения туристов. Суд признал использование участка нецелевым и запретил предоставление услуг круглосуточного размещения в любых сооружениях на данной территории. В августе 2025 года проведена проверка соблюдения требований законодательства при распоряжении, использовании земельных участков, предоставленных в границах особо охраняемой природной территории «Барзасский» на территории Кемеровского муниципального округа. Установлено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «скотоводство» и «для крестьянского фермерского хозяйства» в Арсентьевском сельском поселении используются не по целевому назначению – ООО «Будь в плюсе» организована база отдыха «KUCUM CARM» с оказанием услуг по глэмпингу. Судебное решение вступило в силу, владельцам бизнеса придётся демонтировать палаточный городок.

Республика Алтай – снос туристических баз на сельхозземлях. В Республике Алтай идёт снос двух туристических баз – Altay Eco Village и «МанжЭрок.рф», которые были построены незаконно на землях сельхозназначения. 23.05.2022 Майминский районный суд удовлетворил иск администрации Манжерокского сельского поселения к гр. С. о сносе самовольных построек, расположенных на Канчинском плесе. 27.07.2022 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай рассмотрела апелляционную жалобу. Межведомственная группа по управлению земельными ресурсами выявила около 200 земельных участков с нарушениями. В муниципалитетах уже рассылают досудебные претензии нарушителям, чтобы в дальнейшем направлять в суд иски о сносе объектов.

Ленинградская область – иск прокуратуры о сносе глэмпинга на пашне. Прокуратура Волосовского района добивается сноса глэмпинга на месте пашни. После проверки на собственника земельных участков возбудили административные дела, прокуроры направили иск об изъятии земельных участков в распоряжение Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом и сносе самовольных построек. Также решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 23.09.2025 требования прокурора признаны обоснованными – на Комитет возложена обязанность в течение двадцати четырёх месяцев с момента вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятую акваторию водного объекта – озера Нахимовское – путём демонтажа возведённых построек.

В каких регионах больше всего проблем

Наибольшее количество судебных споров и проблем с глэмпингами зафиксировано в следующих регионах:

Ключевые выводы:

• До 70% глэмпингов в России размещены на землях с несоответствующим видом разрешённого использования (ВРИ).
• Около 430 глэмпингов числятся в Едином реестре объектов классификации, при этом только на «Авито» в июне 2026 года было более 150 предложений о продаже действующего бизнеса в этом сегменте – почти треть от общего числа работающих проектов.
• Суды уже выносили решения о сносе или демонтаже глэмпингов.
• Основные причины проблем: нецелевое использование земель сельхозназначения, размещение в водоохранных зонах и на особо охраняемых природных территориях (ООПТ).

Заключение

Рынок глэмпингов в России вступает в фазу структурной чистки. Правовые дефекты, накопленные в период бурного роста 2021-2024 годов, становятся основанием для судебных решений о сносе. Ключевые проблемы – несоответствие ВРИ, размещение на сельхозземлях, в водоохранных зонах и на ООПТ, отсутствие подтверждённых прав на участок.

Практика показывает: возведение глэмпинга, как и приобретение или продажа такого объекта, требует профессионального консалтинга на всех этапах – от выбора и юридической проверки земельного участка до структурирования сделки и сопровождения согласований. Попытка сэкономить на экспертизе оборачивается судебным сносом, изъятием участка и многомиллионными потерями.