Ничего кроме правды A− A= A+

Доступность ипотеки упала из-за окончания действия популярных госпрограмм. Центробанк готовит стандарт ипотечного кредитования для предупреждения нарушения прав заемщиков.

Две трети россиян решили отложить на лучшие времена покупку недвижимости из-за отмены в начале июля широкодоступных программ льготной ипотеки. Эти россияне собираются пока копить средства на покупку жилья самостоятельно. Но 23% опрошенных готовы взять ипотеку вне зависимости от ставки, если найдут подходящее предложение. Это следует из результатов опроса финансового маркетплейса «Сравни».

Желание россиян не спешить оформлять ипотеку по рыночным ставкам вполне понятно. Ипотека переживает сегодня непростые времена. Как раз на днях Сбербанк и ВТБ объявили о повышении ставок по ипотеке без господдержки до 20% и 20,5% годовых соответственно. Такие условия при возросших ценах на жилье могут позволить себе немногие, так как уровень одобрения заявок банками напрямую зависит от соотношения ежемесячного платежа к доходу заемщика. Да и накопить деньги на выплату первоначального взноса за жилье становится все труднее из-за роста цен на недвижимость.

Получить льготный ипотечный кредит стало гораздо сложнее. Самая популярная программа льготной ипотеки с господдержкой, которая была запущена в пандемию 2020 года под 6,5% годовых, прекратила работать с начала июля. За это время по данным «Дом.РФ» по программе было выдано 1,6 млн. кредитов, что составляет 20% от общего числа выданных ипотечных кредитов за срок действия программы. Общая сумма выданных по программе кредитов составила 6 трлн. рублей. Условия программы за время ее работы постепенно ужесточались. Ставка была повышена до 8% годовых, а размер первоначального взноса возрос с 20% до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Однако в сравнении с рыночными ставками и даже другими льготными программами эта программа оставалась доступной максимально широкому кругу россиян. Что сыграло с рынком жилья злую шутку – цены на приобретаемое по программе жилье выросли в среднем по стране за время работы программы почти вдвое, а разрыв цен между рынками первичного и вторичного жилья достиг 40%. Поэтому продать старую квартиру, чтобы с разумной доплатой купить новую, становится почти невозможно. В Москве и Петербурге рост цены квадратного метра в новостройке был еще сильнее – 79% и 105% соответственно. Средний срок льготной ипотеки возрос за время работы программы с 18 до 26 лет. Большинство заемщиков расплатятся с ипотекой только после выхода на пенсию.

Условия второй по популярности льготной программы – семейной ипотеки с июля были ужесточены. Теперь если в семье нет ребенка младше 6 лет или двух несовершеннолетних детей, то для участия в госпрограмме под 6% годовых родителям нужно будет или обзавестись еще одним малышом, или переезжать жить в малые города и регионы с низким объемом строительства. Но массовой миграции россиян в глубинку пока не наблюдается.

Другие льготные ипотечные программы – сельская, дальневосточная, арктическая и IT-ипотека по условиям изначально не могли быть массовыми. К тому же условия сельской ипотеки минсельхоз сейчас хочет изменить так, чтобы с ее помощью нельзя было купить жилье вблизи крупных городов.

Детальная статистика Центробанка публикуется с заметной задержкой. Но первые результаты отмены самой популярной льготной госпрограммы и ужесточения условий семейной ипотеки уже налицо.

По предварительным данным Frank RG, в июле число выданных ипотечных кредитов упало на 57%. В денежном выражении падение составило 55%. Причем сокращение выдач произошло не только относительно рекордных показателей июня – год к году продажи упали на 55% и 47% в количественном и денежном выражении соответственно.

Конечно, ажиотажный спрос на ипотеку в июне перед окончанием действия привлекательных льготных программ был необычен. Доля сделок по льготной ипотеке доходила до 80%! Однако падение объемов выдач ипотеки в последующие месяцы, скорее всего, тоже будет весьма заметным. Ведь в июле часть кредитов выдавалась банками еще по ранее согласованным программам и ставкам.

Конечно, до полной остановки выдач ипотеки дело вряд ли дойдет. Ведь Центробанк в ближайшее время явно не собирается снижать ключевую ставку. Наоборот – глава регулятора Эльвира Набиуллина считает, что есть вероятность дальнейшего роста ставок. В этой ситуации желающие купить жилье россияне справедливо опасаются дальнейшего ухудшения параметров как льготных, так и рыночных ипотечных программ. И стараются взять кредит в надежде рефинансировать его или улучшить его условия после начала цикла снижения процентных ставок.

Не удивительно, что в таких условиях в ближайшие дни Центробанк должен принять решение об утверждении «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Цель принятия стандарта – минимизировать распространение высокорискованных схем ипотечного кредитования и обеспечение ясного понимания заемщиками как условий предоставления им кредита, так и связанных с ним рисков. Введение в действие этого стандарта планируется с января 2025 года. При вышеназванных рыночных ставках по ипотеке и значительном снижении доступности льготных госпрограмм спешка регулятора неудивительна.

В ипотечном стандарте будет прописано, какую информацию о кредите будет раскрывать банк заемщику перед и во время заключения договора, о каких рисках заемщика необходимо предупредить, какими должны быть основные условия договора ипотечного кредита, какие средства нельзя считать взносом за счет собственных средств заемщика, право заемщика на оформление ипотечных каникул и какие комиссии вправе получать банк.

Сумма ипотечного кредита не должна будет превышать 80% от стоимости приобретаемого жилья, если нет оснований ожидать скорого погашения части долга за счет материнского капитала, продажи имущества или других подобных ожидаемых доходов. Должна быть произведена оценка справедливой стоимости приобретаемой недвижимости во избежание ее искусственного завышения застройщиком.

Немало внимания в стандарте уделено тому, как избежать завышения стоимости приобретаемого жилья застройщиком, выявления, не используется ли при покупке жилья средства других кредитов и не получает ли заемщик материальную выгоду от застройщика. Все это направлено на то, чтобы избежать искусственного завышения стоимости приобретаемого жилья за счет программ застройщика и банка. Например, схем, когда в первые несколько лет кредит оплачивается по заниженной относительно рыночной процентной ставке. А упущенная выгода банка компенсируется за счет завышения рыночной цены приобретаемого жилья.

Подготовка этого документа означает более тесное привлечение к разработке отраслевых стандартов самих банкиров. Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций был создан в мае 2024 года при содействии Центробанка и представляет собой часть «мягкого» банковского регулирования. В этот комитет вошли представители крупных банков, в том числе – Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка, Газпромбанка, Т-Банка, а также представители банковских ассоциаций, Центробанка и минфина. Очевидно, что после успешного внедрения стандарта выдачи ипотечных кредитов участникам комитета предстоит разработать и стандарты предоставления банками других услуг.

Конечно, качество ипотечных кредитов по данным Центробанка пока остается весьма высоким. Проблемными по данным банковской отчетности можно считать всего 0,6% кредитов. Но эти сведения регулятор приводит без учета числа реструктуризаций, а их банками было проведено немало. Кроме того, большая часть ипотеки была выдана по льготным ставкам, которые были значительно ниже рыночных, а по сегодняшним меркам – даже крайне низкими. И пока неясно, как будет обслуживаться ипотечные кредиты, выданные сейчас под 20% годовых.

Как же будет развиваться ситуация на рынке ипотеки и смогут ли новые правила Центробанка помочь избежать нарушений прав и прямого обмана заемщиков? Гремучая смесь застройщиков, избалованных легкими продажами жилья с помощью льготной ипотеки, высоких рыночных ставок по кредитам и резкого сокращения доступности ипотечных госпрограмм, а также по-прежнему сохраняющийся спрос на жилье со стороны россиян могут привести к весьма интересным, но труднопредсказуемым последствиям.