Падение ипотеки

Льготные программы сокращаются. Рыночные ставки все еще высоки. Какое будущее ожидает ипотеку в 2026 году?

После рекордных объемов выдач ипотечных кредитов в конце 2025 года ипотечный рынок рухнул в феврале 2026 года. Почему это произошло и когда рынок ипотеки вернется к росту?

По данным Центробанка, рекордный объем выдач ипотеки – 811 млрд. рублей пришелся на декабрь 2025 года. В январе 2026 года объем выдач упал почти вдвое, а в феврале еще на треть. И лишь в марте мы увидели медленное восстановление выдач.

Источник: Банк России.

Дело в том, что с 1 февраля 2026 года условия госпрограммы семейной ипотеки были ужесточены. Теперь на семью можно оформить только один такой льготный кредит. Оба супруга выступают при получении кредита созаемщиками. Раньше каждый из супругов мог оформить отдельную семейную ипотеку. И нередко этим пользовались для покупки квартир повзрослевшим детям или в инвестиционных целях.

Кроме того, ожидается еще одно серьезное изменение условий госпрограммы семейной ипотеки. Она будет больше сфокусирована на поддержке многодетных семей. Предполагается, что ставка по ипотеке будет зависеть от количества детей в семье. Ориентировочно назывались такие условия – для семьи с одним ребенком ставка будет установлена в размере 10-12% годовых, с двумя детьми – 6%, с тремя и более детьми – 4% годовых.

Зная об этих изменениях, максимальное число россиян постарались оформить кредит по программе семейной ипотеки до ужесточения ее условий в ноябре 2025 – январе 2026 года. В результате доля ипотеки с господдержкой упала со средних 82% за 2025 год до 60% в марте 2026 года. По-прежнему кредиты по программе семейной ипотеки составляют основную часть выдач по госпрограммам. Например, в марте 2026 года доля семейной ипотеки составила 82%.

Кроме госпрограммы семейной ипотеки продолжают действовать льготные программы сельской ипотеки под 3% годовых, IT-ипотеки под 6% годовых, дальневосточной – арктической ипотеки под 2% годовых и ипотеки для военнослужащих. Но эти программы в отличие от семейной ипотеки не могут стать настолько массовыми. Например, сельская ипотека доступна только сотрудникам компаний АПК. Для получения IT-ипотеки нужно работать в IT-компании, которая аккредитована в минцифры РФ. Дальневосточная ипотека недоступна жителям центральной части России. При этом даже для получения ипотеки по этим, весьма привлекательным, программам нужно накопить на первоначальный взнос за жилье, что само по себе является проблемой для многих россиян.

Выдачи по рыночным ипотечным программам банков остаются небольшими из-за высоких ставок и высоких цен на жилье. Средняя ставка по выданным за март рыночным кредитам составила 18,5% годовых. Ипотеку на рыночных условиях оформляют те, кому льготные программы недоступны. Часто такие заемщики рассчитывают на скорое рефинансирование при снижении ставок на рынке. Есть и те россияне, которым нужна небольшая ссуда на короткий срок.

Ставки по кредитам – не единственный фактор, который определяет доступность жилья. Важнейшим фактором, который сдерживает рост ипотеки и снижает доступность покупки жилья для россиян, остаются высокие цены на квартиры и дома. Одним из следствий высокой доли льготных программ ипотеки, которая выдается в основном на приобретение жилья в новостройках, стало увеличение разрыва средней стоимости квадратного метра жилья между первичным и вторичным рынком до 65% по данным Росстата и расчетам «Эксперт РА». Участники рынка говорят об абсурдных случаях, когда квартиры в уже сданном доме стоят дешевле, чем такие же квартиры на этапе строительства.

Рост стоимости жилья при замедлении роста реальных доходов россиян способствовал увеличению среднего размера ипотечного кредита до 5 млн. рублей в конце 2025 года и увеличению среднего срока кредитования до 26 лет. Банкам приходится выдавать кредит на максимальный срок, чтобы сформировать для заемщиков посильный им размер ежемесячных платежей. Дорогое жилье при высоких ставках и ужесточенных условиях льготных госпрограмм – это тройная нагрузка на семейный бюджет. Неудивительно, что ипотека становится доступной все меньшему числу россиян.

При этом на рынке новостроек не наблюдается недостатка в предложении готовых квартир. Михаил Матовников, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка, приводит такую статистику. Доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, выросла с 16% до 28% за последние 5 лет. В регионах картина сильно различается. В Москве и Петербурге доля такого жилья составляет 13% и 19% соответственно, в Челябинской области – 48%, Приморском крае – 41%, в Краснодарском крае, Воронежской и Калининградской областях – 38%.

Доля проблемных кредитов в ипотечных портфелях банков по последним данным Центробанка за февраль 2026 года составляет 1,9% или 400 млрд. рублей. И хотя доля проблемных кредитов за 2025 год выросла вдвое, в целом качество ипотечного портфеля банков остается хорошим. Проблемные кредиты на 72% покрыты созданными банками резервами и обеспечены твердым залогом. Самый проблемный сегмент ипотеки – кредиты на индивидуальное жилищное строительство. Треть таких кредитов выдавалась заемщикам с высокой долговой нагрузкой, которым оказалось не по силам вносить ежемесячные платежи. В результате доля проблемных кредитов в этом сегменте за 2 года выросла с 0,2% в портфеле до 4,6% или более чем в 20 раз!

Качество вновь выдаваемых ипотечных ссуд стало выше, так как Центробанк ужесточил требования к банкам по выдаче кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Поэтому значительного ухудшения качества ипотечных портфелей ждать в 2026 году не стоит. Банки хорошо умеют работать с проблемными ссудами и часто идут навстречу заемщику, реструктурируя кредиты с надежным залогом. Однако многое будет зависеть и от положения дел в российской экономике. Ведь финансовые проблемы, которые сейчас возникают у части российских предприятий, не могут не отразиться на финансовом положении их работников.

Интересные данные о том, на какие критерии ориентируются сегодня россияне при покупке жилья в новостройках, приводятся в недавнем исследовании Frank RG и Домклик. Подорожание недвижимости и ужесточение условий по ипотеке приводят к тому, что покупатель вынужден жертвовать метражом квартиры с целью снизить её стоимость. Однако площадь – не единственный критерий при выборе жилья. На экологию района обращают внимание 55% опрошенных, для 45% важен вид из окна, а 43% принимают в расчёт и инфраструктуру, которую предоставляет ЖК. Более того, для большинства покупателей важна городская среда, безопасность района и наличие инфраструктуры. За это готовы доплатить от 23% до 31% опрошенных.

Что касается прогноза на состояние рынка ипотеки до конца 2026 года, то он будет сильно зависеть от уровня ставок по рыночной ипотеки и от доступности льготных госпрограмм. Центробанк прогнозирует среднюю ключевую ставку в 2026 году на уровне 14–14,5% годовых. Это значит, что к концу года ставки по рыночной ипотеке могут снизиться примерно до 16-17% годовых. Однако это все еще не сделает ипотеку на рыночных условиях доступной для массового заемщика. Для этого необходимо, чтобы ставки по ипотеке снизились хотя бы до уровня 12% годовых.

В первом полугодии рынок будет восстанавливаться после ажиотажа конца 2025 – начала 2026 года. Те россияне, кто мог взять ипотеку на льготных условиях, уже это сделали. Доля льготных госпрограмм в объеме выдач будет медленно снижаться. Однако для тех россиян, которые подпадают под условия одной из льготных госпрограмм ипотеки, она все еще останется значительно выгоднее, чем ипотека по рыночным ставкам.

Центробанк прогнозирует рост объема ипотечного портфеля за 2026 год на 6-11%. Банк «Дом.РФ» и АКРА прогнозируют уровень выдач примерно на уровне 2025 года или чуть выше. «Эксперт РА» дает прогноз роста объема ипотечного портфеля банков в 2026 году около 10%.

Думаю, что во втором полугодии 2026 года по мере снижения ставок на рынок жилья начнут возвращаться те россияне, кто ранее откладывал покупку. Часть из них будут оформлять ипотеку на рыночных условиях в расчете на последующее рефинансирование кредита.

Пока же ипотека остается очень дорогим удовольствием для россиян. После рекордного конца 2025 года рынок начал долгий путь к новому состоянию равновесия.