Упрощенная HTML-версия
данным ЦБ, средний срок ипотечных
кредитов — 16 лет), что означает мед-
ленное погашение. Прочие розничные
кредиты имеют дюрацию до года. Таким
образом, чтобы поддержать стабильный
уровень ипотечных портфелей, банки
могут вообще не выдавать новых кре-
дитов, а вот для поддержания стабиль-
ности остального розничного портфеля
им нужно ежегодно выдавать кредитов
объемом, эквивалентным общему раз-
меру кредитного портфеля. Получается,
что даже небольшой прирост темпов
выдачи ипотеки способен резко увели-
чить долю ипотечного кредитования в
кредитных портфелях банков.
Во-вторых, из-за ограниченной сроч-
ности пассивов многие наши банки не
способны держать на своих балансах
ипотечные кредиты вплоть до их по-
гашения. Поэтому кредиты секьюри-
тизируют и они переходят на балансы
инвестфондов и специализированных
агентств. Эти кредиты как бы уходят из
поля зрения банковской отчетности, од-
нако заемщики продолжают их обслу-
живать. К тому же помимо банков такие
кредиты в России выдают и различные
ипотечные агентства, работающие в том
числе по программам АИЖК. Понятно,
что эти кредиторы вообще никогда не
возникают в отчетности коммерческих
банков. Иными словами, ипотечные
обязательства населения существенно
выше, чем совокупный портфель ипо-
течных кредитов банков.
По нашим оценкам, на 1 октября 2010
года совокупный объем обязательств (без
учета кредитов, выданных в обход бан-
ковской системы) — около 1,9 триллиона
рублей, что почти двое превышает сово-
купный ипотечный портфель банков.
Если же предположить, что текущие
темпы роста ипотечного рынка сохра-
нятся (поскольку для банков он особо
привлекателен), и допустить, что про-
чие розничные кредиты будут расти
примерно на 25% в год, то у же к кон-
цу 2012-го совокупный объем ипотеч-
ных обязательств населения достигнет
5 триллионов рублей. То есть каждый
второй рубль, выплачиваемый россия-
нами в погашение кредитов, пойдет
именно в счет ипотечных кредитов.
Валютная ипотека вымирает
Если проанализировать динамику со-
отношения рублевого и валютного
ипотечного кредитования за несколь-
ко лет, очевиден общий тренд: с рынка
вытесняется валютная ипотека. Если на
начало 2006 года в иностранной валюте
выдавалось около 45% всех ипотечных
ссуд, то в третьем квартале 2010-го их
доля сократилась до 4,4%. Тенденция
эта абсолютно закономерна, и следует
ожидать, что валютная ипотека в нашей
стране может вообще исчезнуть.
В стране, где основная часть населе-
ния получает доходы в рублях, валют-
ный кредит влечет дополнительные ри-
ски для заемщиков, что осознают и они
сами, и банки. Кризис же наглядно про-
демонстрировал реальность этих ри-
сков: резкое обесценение рубля в 2008
году повлекло рост долговой нагрузки
на держателейвалютныхипотечных зай
мов, сделав ее для многих непосильной.
И именно в сегменте валютной ипотеки
мы видим наиболее удручающие пока-
затели просроченной задолженности —
8,4% на 1 октября 2010 года. Поэтому
закономерно, что рублевая ипотека на-
бирает обороты.
Чревато рисками валютное кредито-
вание и для самих банков — ведь основ-
ная часть их пассивов формируется в
рублях. Кризис «отрезал» большинство
наших банков от займов на зарубежных
рынках, а если такая возможность и
осталась, цена на деньги резко возрос-
ла. Поэтому банки начали и привлекать
и размещать средства в рублях. Особый
вклад в этот процесс внесло АИЖК,
рефинансирующее ипотечные кредиты
банков исключительно в рублях.
Рублевое кредитование может стать
еще более привлекательным для банков
при активном развитии рынка рублевых
еврооблигаций — это позволит им при-
влекать международное фондирование,
не принимая валютных рисков.
Продолжение роста рынка ипотечно-
го кредитования неминуемо столкнется
с ограниченностью круга надежных за-
емщиков, в результате чего банки бу-
дут вынуждены перенастраивать свои
кредитные скоринги в пользу менее на-
62
Банки и деловой мир
декабрь 2010
анализ:
тенденции
Доля валютного ипотечного кредитования
Ставки ипотечного кредитования
Рублевые
Задолженность
по ипотечным кредитам, млн. руб.
Доля п осроченной з долженности
Янв. 2006
Апр. 2006
Июл. 2006
Окт. 2006
Янв. 2007
Апр. 2007
Июл. 2007
Окт. 2007
Янв. 2008
Апр. 2008
Июл. 2008
Окт. 2008
Янв. 2009
Апр. 2009
Июл. 2009
Окт. 2009
Янв. 2010
Апр. 2010
Июл. 2010
Окт. 2010
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
45,1
42,4
40,1
33,6
24,1
24,4
20,5
18,4
14,3
12,6
15,3
16,6
6,2
6,5
5,8
6,5
5,7
5,5
4,4
24,8
0
10
20
30
40
50
Янв. 2006
Апр. 2006
Июл. 2006
Окт. 2006
Янв. 2007
Апр. 2007
Июл. 2007
Окт. 2007
Янв. 2008
Апр. 2008
Июл. 2008
Окт. 2008
Янв. 2009
Апр. 2009
Июл. 2009
Окт. 2009
Янв. 2010
Апр. 2010
Июл. 2010
Окт. 2010
14,9
14,3
14,1
13,9
13,7
13,4
13,0 12,7
12,6
12,4
11,8
11,4
11,2
11,4
11,4
11,4
11,2
11,0
10,9
10,9
10,8
10,8
10,8
13,5
13,5 13,1
12,7
11,1
11,1
11,1
12,5
12,7
12,9
14,4
14,6 14,6
14,3
13,6
13,5
13,4
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Средневзвешенная ставка, рубли
Средневзвешенная ставка, валюта
По данным Интерфакс-ЦЭА
По данным Интерфакс-ЦЭА