Упрощенная HTML-версия
на выдачу ипотечных кредитов. Но вот
с выпуском ипотечных облигаций под
эти кредиты дело обстояло хуже: секью-
ритизирована примерно одна шестая
часть кредитов. Проблема с выпуском
облигаций состояла ещё и в том, что
большинство кредитов были выданы
под строящееся жильё, на которое не
оформленоправо собственности,—сле-
довательно, оно не могло стать предме-
томдля закладной. Витоге действиепро-
граммы продлили до конца 2014 года.
Многие банки считают, что дей-
ствие этого проекта хорошо было бы
пролонгировать, увеличив лимиты. Но
программа ограничена возможностя-
ми ВЭБ. В связи со снижением доли
средств, направляемых в накопитель-
ную часть пенсии с 6 до 2% от взносов
работодателей (а именно за счёт пенси-
онных накоплений ВЭБ и осуществлял
выкуп облигаций), государственный
управляющий пенсионными деньгами
не уверен в их достаточности для дуб-
ля ипотечного проекта.
Другой канал господдержки ипо-
теки — АИЖК. Он оказывает банкам
содействие двумя способами: прямым
выкупом кредитов, выданных по уста-
новленным им стандартам, и выку-
пом выпусков ипотечных облигаций.
По итогам прошлого года АИЖК оце-
нило своё влияние на рынке ипотеки
примерно в 10% от объёма выданных
кредитов.
В прошлом году было завершено
20 сделок по секьюритизации ипотеч-
ных активов на общую сумму более
140 миллиардов рублей, из них 55%
(78,1 миллиарда) — участие АИЖК.
Последняя, декабрьская сделка ста-
ла первой мультиоригинаторной —
П
о статистике, около 70% рынка выдачи ипотечных
кредитов приходится на два банка — Сбербанк
и «ВТБ24». Меньшие, но тоже существенные доли, име-
ют другие госбанки, например Газпромбанк, Россель-
хозбанк. Госбанки фондируют ипотечные кредиты либо
собственными средствами — у них ресурсов достаточно
много и они довольно дешёвые, поэтому они могут по-
зволить себе держать на балансе портфели ипотечных
кредитов, — либо путём секьюритизации. Ипотечные
бумаги покупает в основном Внешэкономбанк за счёт
пенсионных средств «молчунов».
«Простые» частные банки в плане фондирования
очень хорошо поддерживает АИЖК: агентство выкупа-
ет у банков кредиты, выданные по его стандартам. Мно-
гие банки занимаются выдачей ипотечных кредитов для
имиджа, просто «чтобы было». Поэтому та комиссия, ко-
торую они получают от арбитража с АИЖК, их вполне
устраивает.
Но далеко не для всех банков ипотека—лишь имидже-
вая составляющая. Наш банк в числе таких редких исклю-
чений, и нам удалось сделать этот бизнес рентабельным.
Мы также работаем с АИЖК, но не по схеме прямого вы-
купа. Мы участвуем в программе АИЖК по секьюритиза-
ции — уже второй портфель секьюритизировали.
Как мы работаем? По определённым стандартам,
которые приближены к стандартам АИЖК, выдаём
ипотеку, которую определённое время держим на ба-
лансе, и в среднем раз в год — хотелось бы, конечно,
чаще — переводим этот портфель с помощью секью-
ритизации в ценные бумаги, которые у нас выкупает
агентство, где-то под девять с копейками процентов
(цена зависит от многих факторов: от качества порт-
феля, от параметров сделки). То есть мы фондируем
ипотечный портфель под девять «с хвостиком», а вы-
даём кредиты под 12–13%. Маржа не самая большая, но
в принципе позволяет иметь ипотечное кредитование
как отдельный окупаемый бизнес.
Существует ещё схема фондирования через частный
банк «Дельтакредит», принадлежащий группе «Сосьете
Женераль», она похожа на схему АИЖК. Этот банк «за-
точен» строго на ипотеку (у них очень низкие затраты на
организацию дела) и, как АИЖК, работает через банки-
агенты, для которых ипотека — имиджевая составляю-
щая. Эти агенты заключают договор либо с АИЖК, либо
с «Дельтакредит», либо с обоими, выдают кредит и тут
же передают его «Дельте», которая в итоге, по сути, не
тратит собственных ресурсов на оформление ипотеки.
Потом банк формирует портфель и секьюритизирует его.
Так как довольно хороший портфель ипотечных кредитов
находится у банка за балансом, это позволяет ему иметь
весьма хорошую рентабельность: массовость «вытягива-
ет» небольшую маржу.
Думаю, что если государство в лице АИЖК будет
активно поддерживать программы как по выкупу порт-
фелей, так и по их секьюритизации, ипотека в России
сможет успешно развиваться. Особенно если усилия ЦБ
по снижению инфляции приведут к результату, что по-
зволит банкам снизить ставки. С учётом того, что рынок
потребительского кредитования на данном этапе прак-
тически достиг насыщения, развитие именно ипотеки —
объективно и логично.
Александр
НЕПОМНЯЩИЙ
Заместитель
председателя правления
Азиатско-Тихоокеанского
банка
ИПОТЕКУ МОЖНО
СДЕЛАТЬ РЕНТАБЕЛЬНОЙ
АПРЕЛЬ 2014
БАНКИ И ДЕЛОВОЙ МИР
73
АНАЛИЗ:
ОБЗОР