Ипотека: угасание драйва A− A= A+

Рост ипотеки в 2013 году замедлился относительно её же собственных достижений предыдущих лет. По прогнозам, темпы его прироста в 2014 году сократятся вдвое.

Марина ТАЛЬСКАЯ

Торможение очевидно. Темпы прироста ипотечного кредитования в 2013 году составили 30% против 44% в 2012 году, 90% — в 2011-м и более 100% — в 2010-м. Впрочем, рекорд 2010 года объясняется эффектом выхода из «ямы», в которую ипотека рухнула в кризисном 2009 году: вернуться на объём выдачи кредитов 2008 года (в абсолютных цифрах) удалось лишь в 2011 году.

При этом прошлогодние не рекордные 30% темпов роста ипотеки оказались всё же выше прироста розничного кредитования в целом (28,7%). Всего, по данным Банка России, было выдано более 800 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 1,35 триллиона рублей. (Для сравнения: в начале нулевых годичное количество выдачи кредитов составляло около 14 тысяч). По расчётам АИЖК, в 2013 году почти четверть (24,6%) прав собственности на жильё оформлены при участии ипотеки (годом ранее эта доля составляла лишь пятую часть (20,9%), а в 2009-м — примерно десятую).

Ставки реальные и целевые

Эксперты объясняют объективно хорошие прошлогодние данные прежде всего снижением ставок по ипотеке, во что ещё в начале 2013 года никто не верил: в течение I квартала они росли. Однако со II квартала началось их снижение, и среднегодовая ставка, по данным ЦБ, составила 12,4% годовых (рекордно низким по этому показателю стал ноябрь — 11,9%). Однако дальнейшего кардинального удешевления кредитов в обозримом будущем специалисты не ожидают: общий экономический спад и ураганный отток капитала в первые месяцы текущего года способны вызвать виток инфляции, на уровень которой текущие ставки примерно «завязаны». По прогнозу АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в 2014 году составит 11,8–12,3%.

Этот уровень, конечно, ниже, чем в начале нулевых, когда фигурировали значения от 15 до 18%, но всё равно цены на ипотечные кредиты для большинства населения остаются неподъёмными. В конце января на заседании кабинета министров президент Владимир ПУТИН напомнил о том, какими, по его мнению, должны быть ставки по ипотеке: «По целевым показателям ставка ипотечного кредита должна быть немного больше — 2–2,5 — от ставки рефинансирования. Поэтому есть над чем работать, и прошу обратить на это внимание». Такая корреляция ставок, которая должна быть достигнута к 2018 году, зафиксирована в одном из так называемых майских указов 2012 года. Ставка рефинансирования, значение которой составляет 8,25%, уже более полугода является второстепенной. Главной ставкой-ориентиром в прошлом году назначена ключевая ставка, величина которой — 7%. Так что банковские кредиты по цене 12 с хвостиком процентов пока никак не вписываются в схему майских предписаний.

Но цена кредитов определяется не только уровнем инфляции и ставкой рефинансирования (и тем более не указами). Она зависит прежде всего от стоимости фондирования банков. Поскольку международные рынки привлечения относительно дешёвых денег в последнее время для российских банков закрыты, реальных источников фондирования осталось два — рефинансирование от Банка России (по факту сейчас это основной источник, но средства там очень «короткие», для финансирования ипотеки никак не годятся) и депозиты населения. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по годичным кредитам в январе текущего года составила 6,03%. Но это ну о-очень средняя температура по больнице, явно «сбитая» госбанками. Частные банки сплошь и рядом привлекают вклады по 10,25–10,5%. При такой стоимости фондирования выдача «длинных» кредитов под 12,5% ставит ипотечное кредитование на грань рентабельности или даже за неё. А вот при ставке привлечения 5,45% (лично у меня такая в одном из госбанков) выдача кредитов под 12,5% — вполне прибыльный бизнес. Этой разницей в цене привлечённых средств и объясняется тот факт, что около 80% рынка ипотеки «держат» госбанки. Для остальных ипотечное кредитование — слишком дорогая игрушка.

Господдержка

Вообще же активными игроками этого рынка, по оценке агентства «Эксперт РА», являются около девяти десятков банков, и, понятно, не все они государственные. Как фондируют свою ипотеку частные банки? Тоже не без помощи государства. Крупнейших источников два — ВЭБ и АИЖК.

Программа на базе ВЭБ была запущена в 2010 году, в неё вошли 11 банков (крупные институты федерального уровня — Сбербанк, «ВТБ24», «Уралсиб» и др.) и АИЖК. Проект предполагал выдачу банками ипотечных кредитов по ставкам не выше 11% и дальнейшую секьюритизацию этих кредитов с гарантированным выкупом ценных бумаг госкорпорацией. Лимит программы составлял 150 миллиардов рублей, она была рассчитана до конца 2013 года. Уже по состоянию на сентябрь прошлого года 98% лимита банки использовали на выдачу ипотечных кредитов. Но вот с выпуском ипотечных облигаций под эти кредиты дело обстояло хуже: секьюритизирована примерно одна шестая часть кредитов. Проблема с выпуском облигаций состояла ещё и в том, что большинство кредитов были выданы под строящееся жильё, на которое не оформлено право собственности, — следовательно, оно не могло стать предметом для закладной. В итоге действие программы продлили до конца 2014 года.

Многие банки считают, что действие этого проекта хорошо было бы пролонгировать, увеличив лимиты. Но программа ограничена возможностями ВЭБ. В связи со снижением доли средств, направляемых в накопительную часть пенсии с 6 до 2% от взносов работодателей (а именно за счёт пенсионных накоплений ВЭБ и осуществлял выкуп облигаций), государственный управляющий пенсионными деньгами не уверен в их достаточности для дубля ипотечного проекта.

Другой канал господдержки ипотеки — АИЖК. Он оказывает банкам содействие двумя способами: прямым выкупом кредитов, выданных по установленным им стандартам, и выкупом выпусков ипотечных облигаций. По итогам прошлого года АИЖК оценило своё влияние на рынке ипотеки примерно в 10% от объёма выданных кредитов.

В прошлом году было завершено 20 сделок по секьюритизации ипотечных активов на общую сумму более 140 миллиардов рублей, из них 55% (78,1 миллиарда) — участие АИЖК. Последняя, декабрьская сделка стала первой мультиоригинаторной — в ней приняли участие пять сторон, включая АИЖК. Предполагается, что бо́льшее число участников сделки позволяет более кардинально минимизировать риски путём их распределения. Правда, старший транш выпуска облигаций — итога многосторонней сделки — АИЖК пришлось выкупить на себя: в конце прошлого года рынок рублёвого долга уже был вялым. Но многие аналитики не сомневаются, что «звёздный час» ипотечных облигаций, пока воспринимаемых частью отечественных инвесторов как экзотика, ещё настанет. Притом что, как считается, российское законодательство по выпуску таких ценных бумаг является весьма жёстким и угроза надувания «пузырей», как это произошло в США, у нас исключена.

Риски и перспективы

Большинство экспертов уверены: будь государственная поддержка ипотеки более масштабной, этот сегмент мог бы стать драйвером развития и для банковского сектора, и для экономики в целом.

Но несмотря на динамичное развитие, ипотечный рынок сейчас находится в режиме ожидания. Из-за слабого роста экономики существует риск проявления негативных тенденций в ближайшей перспективе. Во-первых, не исключён рост просрочки из-за замедления темпов роста реальных доходов населения, а то и кардинальных перемен в сфере занятости. Во-вторых, изменение валютного курса способно привести к тому, что многие заёмщики окажутся не в состоянии обслуживать валютные кредиты, и тогда от банков потребуется срочное оказание им помощи в рефинансировании и реструктуризации задолженности. В-третьих, нестабильная экономическая ситуация может начать негативно влиять на строительный рынок, который одним из первых реагирует на тревожные тенденции. С учётом того, что в последние годы ипотечный тренд ориентирован именно на новостройки, «проседание» строительного рынка чревато неприятностями как для заёмщиков, так и для банков.

По прогнозам АИЖК, темпы роста ипотечного рынка составят в 2014 году около 15%.

Вложения в «тихую гавань»

Роман СЛОБОДЯН

Начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка

Высокие темпы роста ипотечного кредитования обусловлены несколькими факторами. Прежде всего, это существенное снижение ставок. В январе–феврале нынешнего года средние ставки по рынку составляли 12,4–12,5%, а в некоторых банках они были даже ниже этих значений. Но дальнейшего снижения ставок в ближайшем будущем мы не ожидаем. Также банки продолжают привлекать клиентов улучшением неценовых параметров ипотеки: уменьшением количества необходимых документов, упрощением условий, снижением сроков рассмотрения заявки и т.д. Наконец, в условиях валютной нестабильности и общей экономической неопределённости многие люди задумываются о покупке недвижимости, в том числе и с привлечением ипотеки, как о «тихой гавани» с точки зрения вложения средств.

Ипотеку можно сделать рентабельной

Александр НЕПОМНЯЩИЙ

Заместитель председателя правления Азиатско-Тихоокеанского банка

По статистике, около 70% рынка выдачи ипотечных кредитов приходится на два банка — Сбербанк и «ВТБ24». Меньшие, но тоже существенные доли, имеют другие госбанки, например Газпромбанк, Россельхозбанк. Госбанки фондируют ипотечные кредиты либо собственными средствами — у них ресурсов достаточно много и они довольно дешёвые, поэтому они могут позволить себе держать на балансе портфели ипотечных кредитов, — либо путём секьюритизации. Ипотечные бумаги покупает в основном Внешэкономбанк за счёт пенсионных средств «молчунов».

«Простые» частные банки в плане фондирования очень хорошо поддерживает АИЖК: агентство выкупает у банков кредиты, выданные по его стандартам. Многие банки занимаются выдачей ипотечных кредитов для имиджа, просто «чтобы было». Поэтому та комиссия, которую они получают от арбитража с АИЖК, их вполне устраивает.

Но далеко не для всех банков ипотека — лишь имиджевая составляющая. Наш банк в числе таких редких исключений, и нам удалось сделать этот бизнес рентабельным. Мы также работаем с АИЖК, но не по схеме прямого выкупа. Мы участвуем в программе АИЖК по секьюритизации — уже второй портфель секьюритизировали.

Как мы работаем? По определённым стандартам, которые приближены к стандартам АИЖК, выдаём ипотеку, которую определённое время держим на балансе, и в среднем раз в год — хотелось бы, конечно, чаще — переводим этот портфель с помощью секьюритизации в ценные бумаги, которые у нас выкупает агентство, где-то под девять с копейками процентов (цена зависит от многих факторов: от качества портфеля, от параметров сделки). То есть мы фондируем ипотечный портфель под девять «с хвостиком», а выдаём кредиты под 12–13%. Маржа не самая большая, но в принципе позволяет иметь ипотечное кредитование как отдельный окупаемый бизнес.

Существует ещё схема фондирования через частный банк «Дельтакредит», принадлежащий группе «Сосьете Женераль», она похожа на схему АИЖК. Этот банк «заточен» строго на ипотеку (у них очень низкие затраты на организацию дела) и, как АИЖК, работает через банки-агенты, для которых ипотека — имиджевая составляющая. Эти агенты заключают договор либо с АИЖК, либо с «Дельтакредит», либо с обоими, выдают кредит и тут же передают его «Дельте», которая в итоге, по сути, не тратит собственных ресурсов на оформление ипотеки. Потом банк формирует портфель и секьюритизирует его. Так как довольно хороший портфель ипотечных кредитов находится у банка за балансом, это позволяет ему иметь весьма хорошую рентабельность: массовость «вытягивает» небольшую маржу.

Думаю, что если государство в лице АИЖК будет активно поддерживать программы как по выкупу портфелей, так и по их секьюритизации, ипотека в России сможет успешно развиваться. Особенно если усилия ЦБ по снижению инфляции приведут к результату, что позволит банкам снизить ставки. С учётом того, что рынок потребительского кредитования на данном этапе практически достиг насыщения, развитие именно ипотеки — объективно и логично.

Ипотечные облигации: нейтрально

Игорь ГОЛУБЕВ

Руководитель направления анализа долговых рынков Промсвязьбанка

Процедуры секьюритизации ипотечных кредитов осуществляются преимущественно АИЖК. В целом доля ипотечных облигаций на сегодня значительно меньше, чем на западных рынках. Как показывает практика, российские ипотечные облигации интересны преимущественно иностранным инвесторам. За рубежом такие бумаги давно в обращении, они понятны покупателям, к тому же АИЖК — это госструктура, что подразумевает государственные гарантии. Российские инвесторы относятся к этим облигациям достаточно нейтрально. Часть инвесторов всё ещё воспринимают их как инновацию на локальном рынке. Отечественные банки покупают бумаги АИЖК, в том числе в качестве предмета залога для рефинансирования в ЦБ. При этом дисконт по облигациям ипотечного агентства далеко не самый низкий среди госбанков и компаний. Для сравнения: облигации АИЖК имеют дисконт 17–17,5%, а, например, бумаги ВТБ, тоже госструктуры — 12,5%. Но сейчас рынок российских долговых обязательств очень плохой, говорить о возможности массированных размещений не приходится.