Ипотеку – в каждый дом! A− A= A+

Два поручения президента по ипотечным кредитам.

В конце февраля президент России Владимир Путин поручил правительству и Банку России принять меры по снижению ставки по ипотеке до 8% годовых. Отчитаться о выполнении поручения правительство должно до 15 января 2020 года.

Также Владимир Путин поручил правительству и Центробанку внести изменения в законодательство для предоставления гражданам «ипотечных каникул». Ответственными за выполнение назначены глава правительства Дмитрий Медведев и глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Срок выполнения этого поручения – 1 июля 2019 года. Кстати, законопроект о предоставлении ипотечных каникул уже внесен в Госдуму.

Рассмотрим оба поручения подробнее. Начнем с, безусловно, полезного – с ипотечных каникул.

Предлагается, что в случае попадания ипотечного заемщика в сложную жизненную ситуацию он сможет обратиться в банк за отсрочкой ипотечных платежей на полгода. Сложной ситуацией считается, например, потеря работы, тяжелая болезнь или оформление инвалидности, а также снижение доходов более чем на 30% или смерть родственника, у которого на иждивении были члены семьи.

Во всех этих случаях заемщик сможет обратиться в банк за отсрочкой платежей, а банк обязан в срок до 5 дней вынести решение о возможности предоставления ипотечных каникул. Причем если заемщик доказал, что у него есть указанные в законе проблемы, банк не сможет отказать в предоставлении ипотечных каникул. На время каникул будет запрещено выставлять на продажу ипотечную квартиру в том случае, если это единственное жилье заемщика.

Полезность ипотечных каникул для заемщиков сомнений не вызывает. Уже сейчас у многих банков есть подобные программы, по которым попавший в сложную ситуацию заемщик платит только часть платежей. Но эти программы не являются обязательными – банк может отказать заемщику в облегчении ипотечного бремени.

Закон же сможет защитить человека в трудной ситуации от ошибок, некомпетентности и даже возможного самодурства банкиров. При этом не стоит думать, что банк «простит» заемщику какую-то сумму. Просто срок платежей растянется во времени.

Конечно, нельзя считать ипотечные каникулы полным избавлением от проблем. Ведь каникулы можно будет просить только раз в жизни. А это для россиян, примерно 1 раз в 10 лет переживающих тяжелые экономические кризисы, явно маловато. Да и за полгода решить материальные проблемы может получиться не у всех.

Некоторые банкиры считают, что в результате принятия закона об ипотечных каникулах ипотека подорожает, так как банки заложат в ставку по кредиту дополнительный риск задержки получения дохода. Я так не думаю. Ведь человек, попавший в тяжелую жизненную ситуацию, все равно не смог бы вносить платежи по кредиту вовремя. И любой вменяемый банкир пойдет такому заемщику навстречу, чтобы вместо дефолта по кредиту получить его погашение, пусть и с некоторой задержкой. Определенный процент таких случаев был всегда, и уже заложен в ставки по кредитам. Заемщик же в случае ипотечных каникул не вступает в конфликт с банком, не портит свои нервы и кредитую историю.

Естественно, Центробанк после принятия закона об ипотечных каникулах должен будет внести изменения в банковские инструкции, например, отменив для банков создание дополнительного резерва по кредиту на время ипотечных каникул. Кроме того, необходимо распространить возможность оформления ипотечных каникул не только на вновь заключенные договора ипотеки, но и на уже действующие, которым до погашения еще остается значительный срок.

Второе поручение президента – принять правительству и Центробанку быстрые меры по снижению ставки ипотеки до 8% годовых – вызывает немало вопросов. Ведь средняя процентная ставка по ипотеке достигла минимального значения 9,4% годовых в сентябре-октябре прошлого года, а уже в конце 2018 года поднялась до 9,7% годовых.

Быстро снизить процентные ставки по кредитам в сегодняшних условиях рыночными мерами невозможно. Наоборот – до конца 2019 года возможен даже небольшой рост ставок по ипотеке. Особенно, если Центробанк продолжит повышение ключевой ставки.

Конечно, если государство готово субсидировать процентную ставку по кредитам на протяжении всего срока действия договора – а это могут быть и 10, и 20 лет – то снизить ставки по ипотеке возможно. Однако пока такое субсидирование и даже списание части кредита предлагается организовать только для многодетных семей. Остальным же россиянам государство явно не готово оказывать прямую поддержку. А между тем без масштабных государственных мер для десятков миллионов россиян ипотека останется недоступной и под 8% годовых.

Нередко говорят о страшной опасности «ипотечного бума» в России. Центробанк опубликовал данные о росте объема портфеля ипотечных кредитов в 2018 году на 23% до 6,6 трлн. рублей. В сумме на ипотечные кредиты приходится 43% от общего объема портфеля кредитов физлицам.

Любопытная деталь, которую многие противники ипотечного бума стараются не замечать – за 2018 год было выдано 1,5 миллиона ипотечных кредитов на 3 трлн. рублей. При этом объем ипотечного портфеля возрос только на 1,2 трлн. рублей.

В чем же дело? На самом деле сухие цифры отчетности ясно говорят нам, что россияне вовсе не бездумно наращивали объем ипотеки. Наши сограждане, наоборот, основные силы направили на очень расчетливое погашение максимально возможной суммы задолженности.

Заодно россияне были заняты рефинансированием полученных ранее ипотечных кредитов, таким образом снижая размер ежемесячных платежей. В некоторых банках доля рефинансирования во вновь выдаваемых ипотечных кредитах в 2018 году превысила 30%!

За счет роста объема портфеля и более тщательного отбора банками новых заемщиков качество ипотечного портфеля улучшилось – уровень просрочки за 2018 год снизился с 1,3% до 1,1%, что является в условиях российских реалий чрезвычайно низким значением.

В сравнении с зарубежными странами размер портфеля ипотечных кредитов в России все еще очень мал, и составляет менее 6% от объема ВВП. Даже если не сравнивать себя по привычке с Соединенными Штатами, в которых уровень ипотеки превышает 50% от объема ВВП, то в близких нам по уровню развития экономики странах Восточной Европы объем ипотеки составляет около 25% от объема ВВП. Как видим, России есть еще, к чему стремиться.

Но не стоит забывать, что удешевление ипотечных кредитов – только часть мер, которые нужны для повышения доступности нового жилья для россиян.

Необходимо снижение цен на жилье чтобы оно стало более доступным, в том числе – и в ипотеку. Для этого нужно изучить проблемы строительной отрасли и решать их комплексно. Например, облегчить строительным компаниям доступ к банковским кредитам. Заодно неплохо бы было снизить уровень коррупции в строительной отрасли, которая приводит к увеличению затрат на строительство и в конечном счете – к удорожанию самого жилья.

Необходима и работа государства по формированию инфраструктуры вокруг вновь возводимого жилья – дорог, детских садов, школ и поликлиник. По сути, необходима масштабная программа обновления жилого фонда страны, подобная знаменитым мерам Никиты Хрущева.

Полезной была бы реальная конкуренция между банками за ипотечного клиента. Для этого на рынке нужны не только банки-госгиганты, но и сильные частные игроки, в том числе – с иностранным капиталом.

Ну, и самое главное, что могло бы способствовать постепенному решению жилищных проблем россиян – это увеличение их реальных доходов. В этом случае и накопить первоначальный взнос по ипотеке было бы легче, и выплачивать кредит – проще и быстрее.

В реальности решить эту проблему мог бы переход российской экономики от фактической стагнации к росту хотя бы со скоростью 4% в год. При этом росли бы и реальные доходы россиян. Пока же о быстром росте экономики и доходов россиянам остается только мечтать.