Как изменился инвестиционный климат в России и что делать A− A= A+

Под давлением санкций и внешнеполитических факторов российские инвесторы стали активно искать надежные инструменты на внутреннем рынке. Валютные риски, ограниченный доступ к зарубежным активам и высокая инфляция усилили интерес к недвижимости – такой рост отмечается в премиальном сегменте. , рассказала, что происходит на рынке и какие инструменты подходят для защиты капитала в условиях рыночной неопределенности и высоких рисков?

Мировые рынки

По мнению некоторых экспертов, мировой рынок подходят к вероятной рецессии. Гарри Вильямс, легендарный трейдер и автор книг о финансах, предполагает, что текущий год – последний год роста для американского рынка. Суперцикл, начавшийся в 90-х годах, подходит к своему концу. А дальше коррекция, которая может продлиться до 2028-2030 года.

Недельный график Dow Jones Industrial. Красным – прогноз коррекции суперцикла. Источник: LNL Publishing

Несмотря на санкции, Россия остается частью глобальной экономики. Кризис в США повлияет и на Россию. В первую очередь – через падение цен на нефть и газ.

Нефть

США остаются крупнейшим производителем энергоресурсов в мире, и Дональд Трамп обещает нарастить производство нефти в стране на 15%, что эквивалентно увеличению добычи на 3 млн. баррелей в сутки. Рост производства приведет к увеличению предложения на рынке, что, в свою очередь, повлечет за собой снижение цен на нефть.

На этом фоне ОПЕК+ прогнозирует лишь вялый рост спроса на нефть и газ в 2025 году, с учетом проблем мировой экономики и снижения потребности в углеводородах со стороны Китая. Financial Times пишет, что импорт нефти Китаем в 2024 году сократился почти на 2%, и есть вероятность, что спрос на нефть уже достиг своего пика.

При этом страны, не входящие в ОПЕК+, такие как Канада, Бразилия, Гайана и Аргентина, планируют увеличить добычу нефти еще на 1,5 млн. баррелей в сутки в этом году. Увеличение предложения и слабый спрос могут оказать давление на нефтяные цены.

Прогноз HSBC на 2025 год снижен до $68,5 за баррель по сравнению с предыдущей оценкой в $73. Прогноз на 2026 год также был снижен до $65 за баррель по сравнению с более ранней оценкой в $70.

Экономическая политика США

Новая американская администрация меняет экономическую политику и вносит неопределенность на мировых рынках. Не так давно введение Трампом пошлин на импорт вызвало опасения по поводу возможной рецессии и роста инфляции. Волатильность повысилась, а многие биржевые индексы ушли в минус.

Гонконгский Hang Seng упал более чем на 13% (7 апреля), что стало самым резким падением почти за три десятилетия. Тайваньский индекс TAIEX упал на 9,7%, что стало самым резким падением за всю историю наблюдений. Японский Nikkei 225 закрылся снижением на 7,83 %.

Что еще может предложить президент Штатов, покажет время, но уже сегодня инвесторы уходят в безопасные активы, что, в частности, способствовало резкому росту цен на золото.

Защитные активы

Акции или золото. Покупка российских акций сегодня – это ставка на перемирие. Если оно наступит, рынок вырастет. Но этот рост, скорее всего, будет недолгим. Санкции и угроза гиперинфляции не исчезнут сами по себе – добавлять защитные активы в портфель в нынешней ситуации просто необходимо. Одним из таких инструментов традиционно считают золото.

Разберем пример фонда Greenlight Capital, управляемый Дэвидом Эйнхорном, который известен тем, что в последние годы делает ставку на золото как на защитный актив. В своих письмах инвесторам Эйнхорн регулярно подчеркивал, что держит драгметалл в портфеле именно как страховку от инфляции, политических и финансовых потрясений.

Greenlight Capital получил доходность 8,2% только в 1-м квартале 2025 года, в то время как индекс S&P500 снизился на 4%. В условиях торговых войн и инфляционного давления золото достигло рекордных $3 357 за унцию.

На российском рынке наложим на индекс Мосбиржи цену золота в рублях. На истории видно, что драгоценный металл рос в периоды падений фондового рынка. То же самое происходит и сегодня.

Графики IMOEX и золота в рублях (фиолетовый). Источник: TradingView

Перед угрозой возможной рецессии золото – лучший выбор в портфеле инвестора.

Облигации или фонды недвижимости. Добавление фондов недвижимости в инвестиционный портфель может служить эффективной защитой от инфляции и девальвации. В отличие от облигаций с фиксированным купоном, фонды недвижимости обладают механизмами, позволяющими адаптироваться к изменяющимся экономическим условиям.

В период СВО государство берет в долг все больше – минфин активно размещает ОФЗ. Чтобы погасить долги, скорее всего, придется печатать деньги. Это обесценит и рубль, и выплаты по облигациям. Купоны и номинал, конечно, выплатят. Но есть риск, что к тому моменту деньги уже не будут иметь прежней ценности.

В условиях высокой инфляции или девальвации стоимость объектов недвижимости, напротив, может значительно увеличиться. Это приведет к росту стоимости паев фонда, отражая увеличение стоимости базовых активов.

Фонды недвижимости обеспечивают регулярные выплаты инвесторам за счет арендных платежей. Этот стабильный денежный поток может быть особенно ценным в периоды экономической нестабильности.

Рынок премиальной недвижимости. В 2024 году рынок первичного жилья столкнулся с сокращением спроса на 18% по стране из-за отмены льготной ипотеки и роста ставок. В Московском регионе снижение составило 19%. Если в 2024 году цены на новостройки выросли на 9,3%, то в 2025 году ожидается замедление роста цен и подорожание на 6–8%.​ Кроме того, эксперты говорят о стагнации на вторичном рынке. По прогнозам, в Москве и некоторых регионах цены на вторичное жилье могут снизиться на 10–15% к концу 2025 года.

А вот объем сделок с элитными новостройками в Москве в начале 2025 года вырос почти на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. По данным Росреестра, спрос внутри Садового кольца увеличился на 60,9% по числу сделок и на 8,4% по площади. Средняя цена за квадратный метр за год выросла на 33%, до 2,5 млн. рублей, а средний чек покупки составил 399 млн. рублей.

По оценке ГК «Стилобат», спрос на элитное жилье может вырасти еще на 10-15% до конца года. Рост цен поддерживает ограниченное предложение. В 2025 году в сегменте де-люкс ожидается снижение ввода – часть проектов завершает строительство, другие морально устарели. Это касается как традиционно престижных районов (Тверской, Арбат, Замоскворечье), так и новых де-люкс локаций вроде Цветного бульвара.

Спрос на элитное жилье растет по нескольким причинам. Во-первых, в условиях нестабильности инвесторы ищут «тихую гавань» для капитала, и недвижимость в центре Москвы воспринимается как надежный актив. Во-вторых, из-за санкций и ограничений на зарубежные инвестиции вырос интерес к российским объектам – особенно в сегменте де-люкс. Инвесторы переориентируются с зарубежной недвижимости на российскую. В-третьих, предложение ограничено: многие проекты завершаются, новых мало, а часть домов уже устарела. Это создает дефицит и подогревает интерес.

Премиальный сегмент не подвержен падениям спроса даже в период высокой инфляции, высоких ипотечных ставок и кризисов.

Фонды премиальной недвижимости. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости – это способ инвестировать в недвижимость без покупки объектов напрямую. Вместо квартиры или дома инвестор приобретает паи фонда (доли), который управляется профучастником и вкладывает деньги пайщиков в недвижимость. Паи можно продать онлайн в любой момент.

ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому освобожден от налога на прибыль, хотя и находится на общей системе налогообложения (ОСН). Это повышает доходность инвестиций в фонд.

К преимуществам ПИФов относят:

1. Низкий порог входа. Для инвестиций в элитную недвижимость не нужно покупать целый объект;
2. Диверсификация. Управляющая компания (фонд) владеет несколькими объектами, что снижает риски для инвестора;
3. Пассивный доход. Аренда приносит регулярную доходность, которая чаще всего выше доходности депозитов и облигаций.

Повысить доходность для клиентов управляющей компании позволяет флиппинг

– покупка недвижимости с дисконтом (за счет выкупа пула квартир), ремонт и последующая перепродажа по более высокой цене с фиксацией дохода для пайщиков.

На что обращать внимание при выборе фонда

При выборе фонда элитной недвижимости важно смотреть не только на презентации и обещания доходности, но и на качество управления и другие показатели:

1. Подход к ремонту и отделке

Элитная недвижимость – это не просто квадратные метры, а стиль жизни. Поэтому важно, чтобы управляющая компания делала дизайнерский ремонт высокого уровня, использовала премиальные материалы и нанимала проверенных подрядчиков. Это напрямую влияет на конечную стоимость объекта при продаже или сдаче в аренду.

2. Юридическая чистота сделок

Элитная недвижимость часто связана с крупными суммами и сложными объектами. Здесь нужны опытные юристы, которые проверяют все: от прав собственности до разрешений на перепланировку. Важно, чтобы все сделки фонда были прозрачны и юридически защищены.

3. Опыт и репутация управляющей компании

Обратите внимание, какие проекты уже реализовал фонд, как часто выплачиваются доходы, как оцениваются активы. Репутация – это индикатор того, как УК обращается с деньгами пайщиков.

4. Локации и сегмент

Фонд должен инвестировать в действительно ликвидные объекты – не просто «элитные по паспорту», а в те, что востребованы: в ЦАО, рядом с парками, на тихих улицах с развитой инфраструктурой.

5. Финансовая отчетность и прозрачность

Добросовестные фонды публикуют отчеты, оценки недвижимости, стратегии выхода. Проверьте, доступна ли эта информация для пайщиков.

Что в итоге

На фоне нестабильности инвесторы возвращаются к проверенным инструментам – золоту и недвижимости. Золото выступает в роли защитного актива: дорожает на фоне падения рынков и служит страховкой от инфляции и геополитических рисков.

Премиальная недвижимость в Москве – понятный, устойчивый актив с ограниченным предложением. В условиях давления на фондовый рынок связка «золото + элитная недвижимость» – хорошая база для сохранения капитала и заработка в ближайшие годы.