Конец дешевой ипотеки? A− A= A+

Условия льготной ипотеки ужесточают. Рыночная ипотека становится дорогой.

Центробанк в стремлении приостановить снижение курса рубля в третий раз за последние два месяца повысил ключевую ставку, доведя ее до 13% годовых. Это очень понравилось поклонникам банковских депозитов. Но обернулось холодным душем для тех россиян, которые запланировали покупку жилья в ипотеку. Ставки по рыночным программам ипотеки, которые в основном выдаются на покупку жилья на вторичном рынке, могут вырасти в ближайшее время до 16%-18% годовых.

Также Центробанк в своем желании предупредить ухудшение качества ипотечных портфелей банков с 1 октября повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Это делает такие кредиты для банков гораздо менее выгодными, а для потенциальных заемщиков – труднодоступными.

Конечно, продолжают действовать льготные госпрограммы ипотеки. Но их условия тоже были недавно ужесточены. Согласно постановлению Правительства №1474 от 9 сентября размер минимального первоначального взноса повышен с 15% до 20%, а субсидия банкам – снижена на 0,5%. Причем ужесточению подверглись условия всех льготных госпрограмм – ипотека с господдержкой на новостройки под максимальную ставку 8% годовых, семейная ипотека под 6% годовых, IT-ипотека под 5% годовых, сельская ипотека под 3% годовых и дальневосточная ипотека под 2% годовых. Напомню, что ставки по льготным программам для заемщиков столь низки, так как государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками. Теперь эта компенсация станет на 0,5% годовых меньше.

Эти меры не могли остаться незамеченными россиянами, которые пытаются улучшить свои жилищные условия или купить жилье с целью инвестиций. Небывалое оживление рынка недвижимости и соответственно рост объемов выдачи ипотечных кредитов началось по словам представителей крупнейших российских банков еще в августе, после поднятия ключевой ставки до 12% годовых. Россияне опасались, что ставки по кредитам пойдут в рост, и спешили оформить ипотеку. Недавнее же решение по подъему ключевой ставки, показывающее, что мера Центробанка не была случайной, а подъем ставок на рынке – кратковременным, лишь только укрепило намерение россиян скорее купить жилье.

При этом инвесторов в новостройки может поджидать неприятный сюрприз. Дело в том, что из-за почти двойной разницы в процентных ставках по льготной ипотеке на новостройки и рыночной ипотеке на жилье со вторичного рынка средние цены на жилье на вторичном рынке сейчас заметно ниже, чем на новостройки сравнимого качества. Поэтому, купив сегодня жилье в новостройке, продать его завтра получится только с немалым дисконтом.

Невыгодна такая ситуация и для тех россиян, кто намерен улучшить свои жилищные условия, продав старое жилье и купив новое с доплатой за счет ипотечного кредита. Ведь в таком случае продать жилье на вторичном рынке становится все труднее, а разница между старым и новым жильем растет.

Нужно сказать, что Центробанк беспокоится о качестве выдаваемой банками в последнее время ипотеки не без причин. По последним данным регулятора, объем ипотечного портфеля на 1 августа составляет 15,9 трлн. рублей, а рост объема портфеля с начала года составил 12,7%. Объемы выдач в июле семейной и льготной ипотеки составляли примерно по 160 млрд. рублей, а объем выдач ипотеки на рыночных условиях – 286 млрд. рублей. Это соотношение меняется в пользу льготных кредитов по мере роста стоимости ипотеки на рыночных условиях. Как видим, льготная ипотека играет на рынке все большую роль.

Что касается качества кредитов, то по последним данным Центробанка доля проблемных кредитов с просрочкой более 90 дней составляет всего 0,6% от общего объема портфелей банков. Однако качество новых кредитов невысокое – доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% составляла во 2 квартале 2023 года целых 63%. Ужесточение условий выдачи ипотеки коснется в первую очередь таких заемщиков. Им придется или искать дополнительные средства для уплаты первоначального взноса за жилье, или выбирать жилье подешевле. Эта категория заемщиков находится в зоне максимального риска, так как после покупки жилья обычно не имеет никаких сбережений, и любые жизненные проблемы семьи приводят к невозможности вовремя вносить платежи по кредиту.

В последние годы растет стоимость жилья на первичном рынке. Только за последний год по данным Росстата средняя цена квадратного метра жилья в новостройках выросла на 14%. Это приводит к росту среднего размера ипотечного кредита и как следствие – к росту размера ежемесячного платежа. А так как рост доходов многих семей не поспевает за ростом цен на жилье, то приходится увеличивать и срок кредита. В результате средний срок кредитов на покупку жилья по итогам 1 полугодия 2023 года достиг 24 лет! В результате долговая нагрузка на заемщиков из-за широкого распространения льготных ипотечных программ не только не снизилась, а, наоборот, возросла. В выигрыше – банки, которые получают возможность выдачи кредитов по выгодным ставкам и с надежным залогом. И, конечно, от льготных ипотечных программ выигрывают застройщики, которые даже во время проблем в экономике получают возможность продавать квартиры, не снижая, а даже повышая цены на них.

Очевидно, что тревога Центробанка не напрасна, и условия выдач льготной ипотеки нуждаются в совершенствовании. Например, можно ввести дифференцированные ставки по льготным программам в зависимости от финансового положения заемщика и уровня доступности жилья в конкретном регионе. Во многих странах хорошо показала себя практика строительства за счет государства социального жилья и последующая сдача его в аренду семьям с низким доходом. Снижение бюрократической и коррупционной нагрузки на строительную отрасль тоже поможет снизить себестоимость жилья и затормозит рост цен на рынке.

Но становимся ли мы свидетелями долговременного процесса – окончания периода относительно дешевой ипотеки хотя бы на новостройки? С большей степенью вероятности – да. Условия самых популярных госпрограмм ипотеки могут ужесточаться и в дальнейшем, так как после повышения ключевой ставки размер субсидий банкам из бюджета значительно вырос. А ставки по рыночным программам еще нескоро вернутся к когда-то привычным относительно низким уровням. По словам главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, регулятор в этот раз не будет быстро переходить к снижению ставки как это было в 2014 и 2022 годах, а будет удерживать ключевую ставку на высоких уровнях достаточно продолжительное время.

Поэтому всем желающим взять ипотеку желательно поспешить и сделать это в сентябре-октябре. Но перед оформлением кредита нужно еще раз обдумать – так ли он вам необходим и сможете ли вы вносить ежемесячные платежи в ближайшие годы. А на случай возможных жизненных проблем – заранее ознакомиться с правилами предоставления кредитных каникул и реструктуризации платежей по кредитам.