Недвижимость в период высоких депозитов как сценарий долгосрочных доходных сбережений A− A= A+

Рост ключевой ставки Банка России и последовавший за ним парад высоких ставок по депозитам банков ТОП-10 привели к фиксации в сентябре 2024 рекорда на финансовом рынке – портфель вкладов за месяц пополнился на 1,1 трлн. рублей.

Эти цифры стали яркой иллюстрацией того, что частный инвестор взглянул на вклады в банках как на инструмент, который обгоняя официально заявленную инфляцию поможет защитить накопления от снижения покупательной способности рубля и даже использовать их в качестве инвестиционного капитала. Несомненно, если рассматривать небольшой горизонт инвестиций, то для консервативных инвесторов вклады, размещённые в конце 2024 года на короткие сроки, являются хорошим вариантом вложения средств с фиксированной доходностью. Тем более, что они обеспечены ещё и гарантиями государственной Системы страхования вкладов. Но рассматривать эту ситуацию с депозитными предложениями кредитных организаций как «праздник, который будет всегда с тобой», представляется не совсем дальновидным.

Первый сигнал уже прозвучал. ФНС начислила вкладчикам налог на процентные доходы по вкладам за 2023 год в сумме, которая составила 114 млрд. рублей. Закон о налоге на вклады действует в России с 2021 года, но срок его уплаты сдвигался. В итоге, первым годом, за который он взимается, стал 2023-й, а выплаты по нему производятся в текущем 2024-м. Как подметили аналитики РБК, в отличие от НДФЛ с зарплат или дивидендов, налог в размере 13-15% от суммы процентного дохода по депозитам, превышающей необлагаемую базу, граждане должны уплачивать самостоятельно. Оплата производится на основе полученных уведомлений от налоговой – так же как, например, платится налог на имущество или транспортный налог. Вывод – при решении о размещении средств в депозитах теперь необходимо предварительно рассчитывать эффективную ставку по вкладу и сравнивать её с доходностью по другим инструментам, включая как ценные бумаги, так и недвижимость. Делать это придётся самостоятельно либо с помощью менеджера в банковском отделении.

Вторым важным моментом, требующим внимательного и взвешенного отношения к будущим планам разместить в начале 2025 года во вкладах с высокой ставкой ожидаемые годовые бонусы, является то, что происходит сейчас на рынке депозитов юридических лиц. Власти уже обеспокоились тем, что при высоких процентных ставках компании предпочитают наращивать средства на доходных счетах и депозитах в банках, а не инвестировать их в экономику. И поэтому уже разрабатываются регуляторные меры, которые направлены на то, чтобы сделать такие корпоративные сбережения менее привлекательными. Если это удастся, то следом, через один-два квартала, вниз могут пойти и ставки для физических лиц. Уже сейчас высокие ставки в ряде случаев заявляются не на весь срок размещения вклада, а на его часть. Например, на три первых или три последних месяца – в зависимости от творческих способностей банковских продуктовиков и маркетологов. А в остальные периоды действия депозита работают ставки ниже. Такие «лестничные» вклады очень привлекательно смотрятся в рекламе, но и требуют внимания при чтении клиентами договоров с банками.

В-третьих, неожиданно широким фронтом выступило предпринимательское сообщество – от представителей сегмента МСП до некоторых членов «профсоюза олигархов» – РСПП. Раздающиеся в интервью деловым СМИ и на знаковых инвестиционных форумах голоса настоятельно предлагают регулятору не увлекаться высокими значениями ключевой ставки из-за опасения перехода от регулируемого охлаждения роста экономики к её нерегулируемой стагнации и даже рецессии. И этот эмоциональный фон наряду с данными о замедляющимся банковском кредитовании, по мнению экспертов, сказывается на риторике регулятора. Банк России допускает повышение ключевой ставки на декабрьском заседании совета директоров, но решение не предопределено, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на макроэкономической сессии форума ВТБ «Россия зовет!» 4 декабря 2024 года.

Перечисленные факторы следует учитывать при планировании дальнейших личных инвестиционных стратегий и заранее продумывать схему диверсификации портфелей среднесрочных и долгосрочных вложений. Наряду с депозитами, биржевыми и корпоративными акциями и облигациями приобретение объектов жилой недвижимости не теряет своей актуальности для инвестора. «Я не знаю ни одного миллиардера, сделавшего капитал на депозитах, но знаю много тех, кто заработал состояние, инвестируя в недвижимость», – заявил в своём телеграм-канале один из ведущих отечественных инвесторов и экспертов рынка жилой и коммерческой недвижимости. Ясно, что чтобы получать доход от недвижимости в объёмах десятков и сотен миллионов рублей, надо и инвестировать в объекты соразмерные ожидаемому доходу средства.

Но и в качестве диверсификации своих активов приобретение рядовым частным инвестором на этапе строительства жилого комплекса или в стадии его завершения однокомнатной квартиры, студии или апартаментов поможет обогнать инфляцию на горизонте 5-10 лет и тем самым сохранит сбережения от обесценивания. А сделать их дополнительно доходными можно через сдачу жилья в аренду либо его продажу по рыночной стоимости через означенный временной период. Этот тезис имеет подтверждение в виде графика Индекса стоимости жилья в Москве от «Индикаторов рынка недвижимости» (IRNru) за последние 5 лет. Стоимость квадратного метра жилья в столице в ноябре 2024 года составила 272 166 рублей за кв. м против 178 066 рублей за кв. м в ноябре 2019 года. При этом она пару раз «сходила вниз», но незначительно, а потом продолжила рост. Такие периоды можно рассматривать как предоставляемую рынком возможность войти в него на очередном локальном минимуме и получить тем самым дополнительный бонус на краткосрочном периоде инвестиций.

Как неоднократно заявляли представители девелоперских компаний, вся более чем 30-летняя история российского рынка недвижимости показывает, что цены на нём растут вслед за инфляцией. Ведь застройщики вынуждены учитывать её в своих предложениях, чтобы сохранить финансовую устойчивость своего бизнеса. А те, кто не уделяет времени скрупулёзному расчёту цен и занимается неосознанным или намеренным демпингом, просто исчезают с рынка. К тому же, индекс стоимости недвижимости отыгрывает и валютную инфляцию рубля, потому что, несмотря на успехи в импортозамещении, компании вынуждены приобретать часть строительных и отделочных материалов у зарубежных поставщиков, рассчитываться в валюте и закладывать это в стоимость квадратного метра.

Конечно, инвестируя в недвижимость надо учитывать уникальность текущего момента. На финише года стоимость квадратного метра в рублёвом исчислении в Москве несколько опустившись в феврале-марте 2024 к июню отыграла часть потерь и вышла на плато с небольшими колебаниями, но с пологим восходящим трендом. Возможно, этот тот самый очередной локальный минимум рынка, который стоит использовать для фиксации выгодной цены покупки. А рынок в дальнейшем может от неё оттолкнуться и пойти вверх, учитывая инфляцию, отложенный спрос и объём денег на депозитах, который после начала снижения ставок перераспределиться в другие активы, включая квадратные метры.

При планировании входа в объекты жилой недвижимости в непростом декабре 2024 года требуется дополнительно внимательно изучать и учитывать состояние девелоперских компаний. Окончание периода низких ипотечных ставок и последовавшее за этим сокращение спроса привело к напряжённому рыночному положению некоторых из них. Соответственно, стоит в первую очередь рассматривать предложения крупных застройщиков с устойчивой моделью бизнеса, развитыми и доступными программами субсидирования ипотечных ставок и акциями в виде временных скидок, которые можно использовать как дополнительные механизмы относительного низкого входа в рынок. Такие варианты могут сейчас позволить себе немногие компании, но они есть. Только вот в массе своей действуют до 31 декабря. В качестве одного из примеров можно изучить траншевую ипотеку, которую продвигают Сбер и ГК ФСК. Условия акции доступны здесь. Но срок и этого предложения банк и застройщик ограничили новогодним боем курантов. Возможно, по ряду объектов его действие продлится и в январе, но пока нет никаких данных, указывающих на это.

Воспользовавшись таким или подобным ипотечным предложением, покупатель сможет в дальнейшем, когда ставки по кредитам снизятся, выиграть на рефинансировании и получить дополнительную доходность при реализации актива. Практика уже показала, что банки в период относительно низких ставок по кредитным продуктам с большим интересом относятся к привлечению к себе заёмщиков, которые уже прошли скоринг у других коллег и исправно исполняют свои обязательства по обслуживанию ипотеки. Это позволяет им оперировать качественным портфелем активов, показывая его в отчётности регулятору с одной стороны, и помогая инвесторам в недвижимость снизать кредитную нагрузку, с другой.

И, конечно, есть неустаревающий «секрет полишинеля» – девелоперы и сейчас готовы идти на весомые скидки при стопроцентной оплате сделки. Здесь стоит только немного применить настойчивость и таланты дипломата и психолога. «В настоящее время девелоперы предлагают значительные скидки при 100-процентной оплате, в среднем от 10% до 15%, а иногда и до 30% от стоимости объекта недвижимости», – поделился в публикации в РБК Денис Бобков, эксперт по маркетингу и аналитике рынка столичного девелопмента.

И, конечно, входить надо только в те объекты, которые отвечают устоявшемуся на протяжении уже, как минимум, пары веков международному принципу «Трёх Л» – Локация, Локация и снова Локация. Принцип уже банален, но от этого не перестаёт работать. Для московского рынка жилой недвижимости, который является одним из лидеров привлечения средств инвесторов со всей страны и не только, эти 3Л в массовом сегменте застройки сейчас сосредоточились в районах Новой Москвы. Стараниями московских властей по развитию городской инфраструктуры, эти комплексы получают дополнительный стимул роста стоимости квадратного метра за счёт вводящихся в эксплуатацию линий метрополитена, московских центральных диаметров и магистральных маршрутов наземного общественного транспорта. Последние 5-10 лет уже показали устойчивый рост интереса участников рынка к этим районам, готовых стать в них владельцами или арендаторами жилья.

Главным образом, триггерами этого выступают развивающаяся инфраструктура образовательных, культурных и спортивных объектов, а также магазинов, точек общественного питания и различных бытовых сервисов, то есть к созданию в новых жилых комплексах и вокруг них комфортной социальной среды. При подборе объектов недвижимости следует уделить внимание анализу и развития городской инфраструктуры, как одному из факторов повышения цены жилых квадратных метров на горизонте 3-5 лет. В качестве одного из примеров комплексной застройки с прослеживающимся на настоящий момент в среднесрочной перспективе потенциалом роста стоимости можно привести проект «1-й Саларьевский». Он расположен в Новой Москве – в 2 км от МКАД. В 5 минутах ходьбы станция метрополитена «Саларьево». Запланировано, что в состав комплекса войдут 7 разноэтажных, от 9 до 25 этажей, жилых корпусов, учебно-образовательный комплекс – детский сад на 225 мест и школа на 450 мест. О том, как и что там будет построено и о чём думали девелопер и его архитекторы и планировщики, работая над проектом, можно узнать здесь.

Главное, рассматривая приобретение объекта жилой недвижимости в качестве диверсификации своего портфеля активов необходимо реалистично оценить свои финансовые планы на ближайшие 12-18-24 месяца. Следует соотнести доходную часть личного бюджета с вероятностью возникновения необходимости внезапных расходов. Если с этой стороны человек защищён, в том числе с помощью страховых полисов и наличием депозитов в банке с возможностью их быстрого снятия, и ему крайне маловероятно может потребоваться дополнительная мгновенная ликвидность, то вложения свободного капитала в квадратные метры могут значительно укрепить его портфель активов с хорошей доходностью при приемлемом уровне рыночных рисков.