Алексей Игошин: «Будущее рынка недвижимости – не в Москве, Петербурге и даже не в Сочи» A− A= A+

Алексей Игошин, выпускник факультета МВК МГУ, университета Беркли в Калифорнии, MBA, основатель IT-агентства недвижимости HomeApp, в беседе с главным редактором Finversia Яном Артом рассказал о будущем рынка недвижимости, самых быстрорастущих рынках в Восточном полушарии, а также почему недвижимость стоит считать не в рублях, а в зарплатах.

– Мы полагаем, что инвестиции в недвижимость – это одна из самых надежных инвестиций. Ещё Теодор Рузвельт говорил, что настоящее богатство – это недвижимость. И даже в советские времена этот актив не тронули. На мой взгляд, в 2025 году, вопреки многим прогнозам, недвижимость может показать очень интересный инвестиционный рост. Среди контраргументов – опасения банкротств в строительной отрасли. Путаются понятия: проблемы девелоперов отличны от проблем самой недвижимости. Уверен, что снижение ключевой ставки приведёт к тому, что часть высвободившихся средств пойдёт на рынок недвижимости.

Давайте обсудим этот сценарий, но сначала – расскажите о себе…

– Я профессиональный математик, кибернетик и финансовый консультант с 20-летним опытом. Закончил ВМК МГУ, а позже, в 2014 году, закончил в Калифорнии Университет Беркли, получил степень MBA. И там же придумал агентство недвижимости HomeApp – «оцифрованное», технологичное агентство недвижимости. Я смотрю на рынок недвижимости через призму цифр и 8 лет назад написал программу с использованием алгоритмов искусственного интеллекта,, которая собирает большую базу данных (bid data), анализирует ее, оценивает стоимость недвижимости и другие параметры. Со временем это переросло в агентский бизнес по двум направлениям: во-первых – вторичный рынок, во-вторых – инвестиции в мировую недвижимость. По первому направлению – в Москве мы достаточно крупный игрок, сумели сделать нестандартный сервис. В других регионах России нас пока нет…

И по вторичному рынку мы – это не про эконом и не про элитный сегменты, а про бизнес-класс, про комфорт-класс. Мы работаем для тех клиентов, которым важен качественный риэлторский сервис…

Что касается сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, то реально в Москве в 2024 году цены снижались, по моей оценке, на 10-15%.

– Когда берут статистику по ценам недвижимости и ссылаются, к примеру, на ЦИАН, то речь идёт о заявленных ценах, а не о реальных сделках?

– Верно. Любая площадка – это витрина предложения, витрина выставленных на продажу объектов недвижимости. По сути, это «музей непроданных квартир». Оценивать точно спрос на таких площадках нет возможности. Квартиры, которые реально продаются на таких площадках, долго там не задерживаются. А задерживаются именно те, которые выставлены по завышенным ценам.

– А практический совет тут возможен? К примеру, если ты видишь квартиру по такой-то цене, то нужно применить такую-то скидку и получишь реальную стоимость…

– Это сильно зависит от сегмента, от района. Есть квартиры по хорошим ценам, но иногда попадаются откровенные фейки. Например, в квартире по хорошей цене половина окна. И как жить в такой квартире?

Чтобы лучше понять цену на свою собственность, стоит отталкиваться от конкурентов. То есть, прозвонить по аналогичным объявлениям, выяснить, готов ли продавец давать скидку, что с документами и прочее.

– Вы говорите, что цены просели в 2024 году. Речь идёт о вторичке?

– Они плавно снижалась. Надо понимать, что рынок недвижимости в отличие от рынка акций, к примеру, очень инертный. Некоторые квартиры «висят» по 3-6 месяцев, некоторые и по 2 года. Просто не продаются. Поэтому изменения цен здесь тоже довольно плавные.

– Раз цена упала, значит, пора входить? Или мы накануне грандиозного обвала?

– Люди зачастую рассуждают о рынке в целом. Это неправильно. Рынок недвижимости дико локален. Есть рынок хрущёвок где-нибудь в ближнем Подмосковье и есть рынок элитного жилья – и эти рынки не связаны между собой вообще никак, хоть и относятся к одной агломерации. А «средняя температура по больнице» не имеет практического смысла. Если говорить об эконом-сегменте, то он дешевеет. По причине высокой ставки по ипотеке. Если говорить о более премиальных сегментах, то они чувствуют себя лучше. По причине того, что там меньше кредитных и больше инвестиционных денег.

– Перспективы на 2025 год?

– Чтобы правильно оценивать перспективы рынка недвижимости, надо, прежде всего, понимать, откуда приходят деньги на этот самый рынок. На нем, как и везде, есть спрос и предложение. Если говорить про предложение, то ситуация стабильная. В среднем в столице продаётся в год 120-130 тысяч квартир и данная цифра стабильна год от году.

До повышения ставок по ипотеке 80% объектов недвижимости покупались именно по ипотечным программам. Грубо говоря, 80% денег были банковскими. Если говорить про сегодня, то структура спроса сильно поменялась. Если мы возьмём условно 10 квартир, то 5 из них – это альтернатива, то есть то, что называлось в советское время обменом. Ипотеки сегодня практически нет. Наконец, часть квартир покупается на сбережения. 3 из 10 квартир – косвенная альтернатива. То есть, получив деньги от продажи квартиры, человек вновь покупает квартиру. Получается реинвестирование. Так выглядит ситуация с деньгами.

Теперь подумаем, что будет в 2025 году? Альтернатива останется, ипотеки нет. В России сегодня накопился огромный объём депозитов, около 60 трлн. рублей. Деньги в какой-то момент должны куда-то пойти с этих депозитов. В недвижимость? Да, это самый понятный класс активов. Второй по популярности способ инвестирования – вклад в Сбере. И третье: валюта, которой теперь нет, как известно, а до 2022 года почти у каждого был валютный депозит. Таким образом, осталось всего два способа приумножения капитала – квартира и вклад. Вопрос, когда и куда пойдут деньги. Я согласен с вами, что так или иначе депозитные деньги пойдут на рынок недвижимости. Но, к слову, если геополитическая ситуация изменится и вновь появится возможность инвестировать в валюту, то это станет большой трагедией для рынка недвижимости, поскольку именно туда направится часть депозитных денег.

– Я вспоминаю 1997 год, когда заработал в ходе одной пиар-кампании $10 тысяч, неплохие деньги по тем временам, и решил отдохнуть. Мама посоветовала купить по соседству «двушку», на что я ответил, что я ещё молодой, успею купить себе квартиру. Отдых получился впечатляющим, а вот «двушечка» ушла. И о цене в $10 тысяч теперь приходится вспоминать разве что с улыбкой…

– Да, недвижимость – это самый низкорискованный актив. Что бы ни случилось – девальвация, инфляция – недвижимость всегда будет стоить денег, всегда будет в цене.

– На ваш взгляд, можно ли определить выгодную «точку входа» на рынок?

– Если говорить про столичный рынок, то пока – не пора.

– То есть вы готовы говорить о «точке входа» только когда поймёте, откуда в недвижимость придут деньги?

– Да, для того, чтобы ответить на вопрос, что будет с рынком недвижимости, надо понимать источники денег. И при этом все источники денег зависят от одного фактора – доходы населения.

Главное правило: когда инвестируешь в недвижимость, надо понимать, кому ты будешь эту недвижимость потом продавать, будет ли на нее платежеспособный спрос.

– По официальной статистике доходы россиян заметно растут, но часто люди считают, что официальная статистика врет…

– Кстати, о доходах и зарплатах. Недвижимость можно оценивать в рублях, а можно – в зарплатах. Представьте, если бы зарплату платили квадратными метрами. За последние несколько лет в Москве было несколько циклов роста цен.

С 2018 года цены на квартиры в столице России подорожали в 4 раза, а зарплаты – только в 2 раза. Ключевая причина – льготная ипотека. Я посчитал как-то, сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру бизнес-класса в столице. В 2015 году в пределах третьего транспортного кольца квартиру площадью 100 метров можно было бы купить за 35 млн. рублей. Средний доход в Москве тогда был около 70 тысяч рублей. Грубо говоря, нужно было бы зарабатывать вдвоём в 4,5 раза больше среднего, чтобы купить такую квартиру в ипотеку. Что случилось, когда ипотека стала по 5%? Цены выросли в 2 раза. И та же квартира подорожала вдвое – до 70 млн. А сегодня та же квартира стоит уже под 110 млн. рублей. Но теперь, когда ипотека стала стоить запредельных денег, получается что, чтобы купить нашу квартиру, нужно зарабатывать в месяц порядка 6 млн. рублей. То есть раньше нашу условную квартиру могли себе позволить порядка 100 тысяч человек – 2-3% населения Москвы. А по нынешним ценам эту условную квартиру может себе позволить лишь 0,1%. Лишь 4 тысячи московских семей могут себе позволить купить новостройку бизнес-класса! Это запредельно.

Вывод номер один: ипотека в Москве более никогда не будет стоить 5%, а минимум 10-12%. И чтобы условную квартиру вновь смогли бы купить 100 тысяч человек, цены на нее должны упасть на 20-30%. Доходы населения Москвы отстают от цен на недвижимость. Цены, как я уже сказал, выросли с 2018 года в 4 раза, а доходы – всего в 2 раза. То, что сейчас происходит, можно назвать нормализацией цен потому, что они достигли запредельного уровня.

– При этом во многих городах-миллионниках в последнее время цены на квартиры подтянулись к московским…

– Да, это так. И опять же, если мерить квартиру не в рублях, а в зарплатах, можно посмотреть по разным городам, сколько нужно зарабатывать, что приобрести 1 квадратный метр. Сейчас средний доход в Москве составляет порядка 140 тысяч рублей, новостройка бизнес-класса с ремонтом – 600 тыс. рублей за метр. Таким образом, нужно работать 4,5 месяца, чтобы купить 1 метр.

С 2022 года структура экономики в стране сильно изменилась. Начался сильный рост доходов в регионах. Так, рост доходов в столице составил около 29%, а в регионах – 50-60%. В этой связи наиболее интересный рынок недвижимости – это не Москва, не Сочи, не Петербург, а те города, в которых доходы сильно выросли, подтянув за собой и аренду жилья. Больше всего доходы населения выросли в Челябинске, Ижевске, Набережных Челнах, Оренбурге. Это города с сильным машиностроением и ВПК. Цены на квартиры примерно остались теми же, а вот доходы и аренда жилья выросли сильно. Стоимость аренды «однушки» в Казани или, к примеру, в Ижевске составляет сегодня 30 тыс. рублей. Чтобы купить 1 метр жилья в Казани, нужно 3 месяца поработать, а в Ижевске – 1,3 месяца. В Москве, мы помним, 4,5 месяца… Вот такой совсем необычный расклад виден, если начинать правильно считать недвижимость в зарплатах.

– Чтобы вы посоветовали, в таком случае, инвесторам? Ведь не секрет, что основное препятствие для покупки жилья в другом городе – удалённость. Нужно ездить, тратить время и деньги. Как быть?

– Это хороший вопрос. Напомню, что наше второе направление работы – это профессиональные инвестиции в недвижимость. Мы не только помогаем купить, но и помогаем с арендой, обслуживанием, документами, продажей и так далее. Я уверен, что будущее рынка – за такими комплексными сервисами.

У нас много инвесторов, они приходят и спрашивают, куда вложиться. По моему мнению, сегодня стоит покупать квартиру в регионах и потом сдавать её. «Однушка» в нормальном районе в Москве стоит 20-25 млн. рублей, сдаётся по 110 тыс. рублей в месяц. На такие деньги в Оренбурге вы сможете купить 7 квартир и сдавать их за в 1,5 раза большую сумму как минимум. То есть цены гораздо ниже, а доходы от сдачи в аренду – несопоставимо выше.

– Но как не промахнуться инвестору и не купить в регионе «кота в мешке»?

– Плюс рынка недвижимости в крупном региональном городе в том, что там есть статистика по сделкам. И можно собрать необходимую информацию. Это вопрос ликвидности. Чем меньше город, тем ниже ликвидность. Поэтому для инвестиций в жилье стоит рассматривать города с населением от 500 тысяч человек и выше.

– А военные действия как-то сказались на региональном рынке? Например, в Воронеже?

– Это большей частью информационный шум. Ведь люди покупают квартиру не на 2 месяца, а на 4-5 лет. Так что, отвечая на ваш вопрос, нет.

– Недвижимость – это «долгая» история. Можем ли мы попытаться заглянуть на 20-30 лет вперёд, когда принимаем решения на этом рынке?

– На таком горизонте очень важным фактором становятся технологии, технологические сдвиги. Мне кажется, что качество жизни в красивом доме станет дешевле. Вторая история – ожидаемая революция с аккумуляторами. Насколько мне известно, уже в этом году в Китае запустят в массовое производство магниевые батареи, они работают в 7 раз дольше, чем традиционные. Фактически дроны станут летать ещё дальше. А дроны – это способ доставки. В итоге всех этих технологических изменений в долгосрочном плане изменится то, что всё больше людей станут жить на природе. Потому, что качество жизни на природе лучше, чем в городе. Поэтому любые решения пресловутой «проблемы последней мили» все больше повышают перспективы загородного жилья и плавно понижают преимущества жизни внутри городской черты. Думаю, если говорить на четверть века вперед, это станет главным трендом.

– Уже четверть века, как россияне стали довольно часто рассматривать варианты с инвестициями в зарубежную недвижимость. Самые популярные локации в этой теме – Турция, Дубай, Бали или Таиланд. Однако везде есть свои подводные камни»: то фактически отсутствует вторичный рынок, то мы видим высокую волатильность цен, то «сезонный фактор»…

– Это очень специфические рынки. Инвестиции в недвижимость – это способ аккумуляции богатства. Купил, прошло время, продал. Каждая десятая московская семья покупала квартиру с целью заработать. Но покупка жилья в Москве и, условно, в Дубае, – это очень разные вещи. В Москве спрос формируется за счёт тех покупателей, которые хотят здесь жить. И поэтому денежные потоки – это доходы. А в Дубае и Турции – это другая история. Там нет локального спроса вообще. Там 80-90% сделок – это инвестиционные сделки. Для многих большим разочарованием стало, что в подобных локациях нет вторичного рынка. И когда человек покупает там квартиру, её потом некому продать. У местного населения просто нет таких денег. Нет таких зарплат. Это раздутый рынок. Надо искать рынки, которые похожи на Москву. И надо понимать, что покупателем вашей квартиры будет такой же инвестор, как и вы.

За рубежом есть рынки, которые похожи на Москву… Это страны Юго-Восточной Азии. Например, в Камбодже или во Вьетнаме доходы населения растут опережающими темпами. Мы анализируем города, где быстро растут доходы населения, выбираем локацию, просим скидку за большой объём (покупая сразу три этажа, к примеру).

Кстати, знаете, почему Дубай, Бали или Турция так стали выделяться на рынке недвижимости? Есть люди, которые покупают недвижимость, потому что она красивая – чтобы похвастаться, условно, в компании друзей. Даже и доходность и не нужна. В определенных кругах не иметь апартаменты в Дубае – это же не комильфо… А есть профессиональные инвесторы, которые не «про красивое», а «про деньги». Если вам рассказывают не про цифры, а про красивый вид из окна, то, скорее всего, это не про бизнес и вы будете покупать жильё дорого.

– И все же, Индокитай – не слишком экзотический вариант? Турция, Бали, Дубай, Бангкок – понятные истории. А Камбоджа? Сайгон? Для многих это экзотика из фильмов про Рембо или из старых газетных статей про Пол Пота…

– Вьетнам сегодня – это как Москва 15 лет назад. ВВП растёт на 6% в год, а доходы населения на 12%. Там активно происходят процессы урбанизации – международные компании активно переносят свои производства из Китая во Вьетнам. Айфоны частично собирают во Вьетнаме.

На мой взгляд, три интереснейших рынка недвижимости сейчас – Индонезия, Вьетнам и Камбоджа. Там доходы населения в пересчете на ведущие валюты растут опережающими темпами. Но мир большой. Там, где нашли нефть, там через какое-то время начнётся строительный бум. В Гайане, например…

Наше агентство пришло во Вьетнам потому, что наши клиенты хотели хорошей доходности в валюте. Но не только. Мы поняли, что людям нужен комплексный сервис, а не продал и убежал, как в Дубае. Мы поняли, что на местные управляющие компании полагаться не нужно, поэтому мы открыли свой офис в Хошимине, который ведёт клиента «от» и «до», начиная от встречи в аэропорту и обслуживанием в течение многих лет. В среднем цикл 1 сделки от построения финансовой модели и выбора объекта до вторичной продажи или сдачи объекта в аренду занимает 3-5 лет. И все это время мы регулярно на связи с клиентом (платежи, отчеты, аналитика, оформление собственности и тп).

– А другие локации юго-восточной Азии? Манила, например, там утрированные 90-е российские? Сингапур или Гонконг?

– Про Манилу большой вопрос… В Сингапуре, с нашей точки зрения, уровень доходов приемлемый. А вот в Гонконге, чтобы купить квартиру, условному местному жителю нужно не есть, не спать, а копить 18 лет, чтобы купить банальную «однушку». В Москве это 8 лет. Гонконг в разы дороже Сингапура. Нам этот рынок не представляется перспективным.

– Венеция, Португалия, Лондон? Что-то из «старых рынков»?

– Если мы говорим про страны с высоким уровнем роста доходов, то страны юго-восточной Азии ещё лет 20 будут опережать по темпам роста доходов остальной мир. И многие из этих стран по уровню жизни через какое-то время обгонят европейцев. Однако, что касается Старого Света, то, конечно, на любом крупном рынке недвижимости всегда можно найти очень выгодное предложение. Где-то такая вероятность выше, где-то – ниже. Не исключаю, что и сейчас в Португалии, например, можно найти хорошее жильё.

– Вы учились в Университете Беркли. Это особое учебное заведение, символ целого направления в философии. Интересно было?

– Знаете, я люблю МГУ. Уровень технического образования в России несравнимо выше, чем в любом Беркли. Да и специализация в Беркли у меня была другая, больше про бизнес. С другой стороны, Беркли уникален тем, что много его выпускников уходят управляющими, директорами, они сами создают технологии. Плюс особенность этого университета – в его левацкой направленности. Там много интересных профессоров. Беркли – это «остров» в американском мире, но очень камерный.

– А американский рынок недвижимости, пока вы там жили, не заинтересовал?

– Когда я уезжал туда, я думал, что останусь работать в США. Но когда я стал проходить собеседования, понял, что хочу домой. Америка – не моя культура. В чем-то, кстати, уровень жизни в России сильно выше – медицина, образование и так далее. В США очень плохо мигрантам. И у них всё про деньги, это правда...