Как изменится рынок ипотеки? A− A= A+

Условия льготных госпрограмм ужесточаются. Часть популярных программ может закончиться уже в 2024 году.

Условия по самым популярным льготным ипотечным программам будут ужесточаться. Например, семейную ипотеку для части заемщиков планируют выдавать не под 6%, а под 12% годовых уже с 1 июля 2024 года.

Заместитель министра финансов Иван Чебесков подтвердил, что минфин намерен исполнить поручение президента России Владимира Путина по продлению льготной программы семейной ипотеки со ставкой в 6% для семей с детьми до шести лет. Однако варианты продления программы для других категорий заемщиков сейчас обсуждаются.

Минфин предлагает повысить ставку по кредиту для семей с детьми старше 6 лет до 12% годовых. Чебесков добавил, что на рабочей группе в Госдуме сейчас изучаются варианты «как снижения ставки при рождении большего количества детей, так и повышения ставки при нерождении детей». Пока позиция минфина в том, что 6% годовых – «очень низкая ставка, тем более в текущих условиях».

Есть у минфина и другие предложения. Например, отказывать семьям с высоким доходам в льготной ипотеке. По словам Ивана Чебескова, люди с окладом от 500 тыс. рублей в месяц могут позволить себе взять жилищный кредит на рыночных условиях.

Причина желания минфина каким-то образом сократить круг россиян, которые могут получить ипотечный кредит по льготной ставке, проста – на субсидирование льготных ипотечных программ уходят немалые бюджетные средства. Только в 2024 году на это потребуется 550 млрд. рублей.

Из этих и многих других новостей последних недель становится понятно, что для желающих купить новое жилье в кредит россиян наступают непростые времена. Напомню, что на льготные программы в 2023 году приходилось 58% от общего объема выданных ипотечных кредитов или 4,5 трлн. рублей. Из них на программу льготной ипотеки пришлось 42% от объема выдач, на семейную ипотеку – 45%, остальное составляют выдачи IT-ипотеки (7%), дальневосточной ипотеки (4%), сельской и военной ипотеки (по 1% от объема выдач). На конец 2023 года доля сделок с ипотекой на рынке первичного жилья составила 87%, на вторичном рынке – 36%, на рынке готовых частных домов – 12%.

В марте 2024 года на льготную ипотеку пришлось уже 73% всех выдач. А доля семейной ипотеки в выдачах возросла до 52%.

На самом деле, ужесточение условий льготных ипотечных программ началось еще в прошлом году. Первоначальный взнос по льготным ипотечным программам подняли с 15% до 30% от стоимости приобретаемого жилья. Это сузило круг россиян, которые могут претендовать на получение кредита. Максимальный размер кредитов во всех регионах был установлен в 6 млн. рублей, что затруднило участие в льготных программах значительной части жителей Москвы, Петербурга и ряда других городов с высокой стоимостью жилья. В результате в 1-м квартале 2024 года Москва и Петербург, по данным банка ДОМ.РФ, стали лидерами сред регионов по спаду выдач льготной ипотеки. Центробанк дополнительно ужесточил регулирование, сделав невыгодным выдачу банкам ипотеки с низким первоначальным взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

При этом качество банковских портфелей ипотечных кредитов по данным Центробанка пока остается высоким. Доля просрочки составляет всего 0,3%. Однако аналитики Центробанка отмечают, что качество новых кредитов в 2023 году падало. Банки выдавали все больше кредитов заемщикам с низким первоначальным взносом и с высокой долговой нагрузкой. И лишь после ужесточения регулирования в конце 2023 года доля таких заемщиков стала снижаться.

Еще одна вызывающая тревогу регулятора деталь – значительная часть ипотечных кредитов выдается на максимально возможные сроки. Это происходит из-за отставания роста доходов заемщиков от роста цен на приобретаемое ими жилье. В результате у 42% выданных во 2 полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщиков на момент полного погашения по данным Центробанка составлял более 65 лет.

Что касается дальнейшей судьбы льготных ипотечных программ, то минфин пока настаивает на окончании популярных льготных госпрограмм кроме семейной и региональной ипотеки. В результате доля льготной ипотеки в новых выдачах может упасть до 25%, а сами льготные кредиты станут более адресными.

Уже понятно, что прежней доступности льготных ипотечных кредитов со 2-го полугодия 2024 года больше не будет. Но параметры тех льготных программ, которые будут действовать с июля, пока неясны. Думаю, именно сейчас в правительстве обсуждается, какими будут новые параметры льготных ипотечных программ.

Определенно можно только утверждать, что до 2030 года останется программа семейной ипотеки. Но ее условия как мы видели из высказываний представителей минфина будут изменены в сторону сужения категорий ее участников. Программа льготной ипотеки, скорее всего, завершится в конце июня. Возможно, действие этой программы продлят в отдельных регионах.

Возможно и дополнительное ужесточение регуляторных мер Центробанка, которые закроют еще сохраняющиеся лазейки для выдачи ипотеки заемщикам с высоким риском. Например, возможно введение ограничения на максимальный срок ипотечного кредита. В результате падение объема выдач ипотечных кредитов в 2024 году по сравнению с прошлым годом может составить 25-35%.

Как же быть тем россиянам, которые вопреки всем трудностям хотят купить новое жилье?

На мой взгляд, в инвестиционных целях покупать квартиру или дом в кредит стоит, скорее всего, подождать. Высокие ставки на финансовом рынке не могут держаться слишком долго. По последнему прогнозу Центробанка, средняя ключевая ставка на 2024 год составит 15-16% годовых. А в 2025 году регулятор прогнозирует ключевую ставку на уровне 10-12% годовых. Поэтому быстрого и значительного снижения ставок по рыночной ипотеке ждать в ближайшее время вряд ли стоит. Покупка же жилья в инвестиционных целях с помощью льготных госпрограмм уже максимально затруднена.

А если речь идет не о длительной инвестиции, то полезно заранее сравнить цены на жилье одного класса на первичном и вторичном рынке. Дело в том, что из-за двойной разницы в ставках между рыночной и льготной ипотекой средние цены на квартиры на вторичном рынке могут быть заметно ниже, чем на жилье в новостройке.

Если же жилье необходимо вам для жизни, то ждать лучшего момента на съемных квартирах можно еще год или даже дольше. В этом случае можно постараться купить квартиру или дом в ипотеку, воспользоваться еще действующими льготными госпрограммами. Если же это не получается, жилье нужно срочно, а ваш семейный доход позволяет, то можно купить жилье в ипотеку и по рыночным ставкам. В этом случае ваш расчет должен быть на снижение ставок в банке-кредиторе или на рефинансирование такого кредита после снижения ставок на рынке. Однако полезно помнить, что банки легче всего рефинансируют кредиты заемщикам с хорошей кредитной историй, посильной долговой нагрузкой и со стабильным «белым» доходом.