Льготная ипотека – кто сказал, что будет легко? A− A= A+

Условия льготной ипотеки ужесточают. Банки пытаются компенсировать упущенную прибыль за счет застройщиков. Застройщики обещают переложить дополнительные расходы на покупателей квартир. Компромиссного решения со стороны Центробанка и минфина пока нет.

Черные тучи сгустились над столь дорогой сердцу россиян льготной ипотекой с господдержкой. Самые популярные программы – льготная ипотека под 8% годовых и семейная ипотека под 6% годовых рискуют стать недоступными для многих семей. Напомню, что в последние месяцы доля льготной ипотеки в структуре выданных ипотечных кредитов составляла по оценкам Центробанка 75%.

Начались проблемы будущих ипотечников с резкого поднятия Центробанком ключевой ставки во втором полугодии прошлого года. Ставка с тех пор возросла более чем вдвое – с 7,5% до 16% годовых. И, возможно, это еще не предел.

Вместе с ростом ключевой ставки Центробанка ставки по рыночным программам ипотеки у банков возросли до практически запретительных для большинства заемщиков 15-18% годовых. Одновременно возросли ставки и по кредитам, которые банки выдают застройщикам, например, на покупку новых земельных участков под строительство или на пополнение оборотных средств. Это приводит к дополнительному повышению себестоимости строительства нового жилья.

Но на подъеме ставок беды потенциальных ипотечных заемщиков не кончились. Первоначальный взнос по льготным программам ипотеки с господдержкой подняли с 15% сначала до 20%, а в конце 2023 года – до 30% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. Это заметно сузило число россиян, которые могут накопить требуемую сумму для покупки жилья в кредит. Ведь далеко не у всех россиян доходы семей росли с такой же завидной скоростью.

Максимальный размер кредитов по льготной ипотеке во всех регионах был установлен в размере 6 млн. рублей. Это отсекает от участия в программах значительную часть жителей Москвы, Петербурга и даже центрального района Сочи.

Одновременно субсидии банкам со стороны государства по льготным ипотечным кредитам были снижены. Ранее банки получали от государства разницу между процентной ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой Центробанка плюс 2,5% сверху. А с конца 2023 года размер компенсации банкам был снижен с 2,5% до 1,5% годовых. По словам банкиров, например, зампреда ВТБ Георгия Горшкова, это сделало для банков выдачу льготных ипотечных кредитов бесприбыльной или даже убыточной. Ведь одновременно с ростом ключевой ставки для банков пропорционально росла и стоимость привлеченных средств – в первую очередь депозитов частных лиц и компаний.

Центробанк тоже не смог остаться в стороне от регулирования выдачи банками ипотечных кредитов. Поскольку качество вновь выдаваемых кредитов Центробанк не устраивало, то он в несколько этапов в 2023 году ужесточил регулирование, сделав для банков невыгодным выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом и ипотеки россиянам с высокой долговой нагрузкой.

Банкиры обдумали новую ситуацию на ипотечном рынке. И решили, что упущенную выгоду им должны компенсировать их клиенты – застройщики. В начале 2024 года сразу несколько крупнейших ипотечных банков – Сбербанк, ВТБ, Росбанк и Альфа-банк объявили, что будут выдавать льготную ипотеку только на покупку жилья у тех застройщиков, с которыми у них заключены соглашения о сотрудничестве. Сбербанк, например, по данным СМИ требует при этом у застройщиков выплаты им комиссии в размере 7,5-11% от суммы ипотечного кредита. Напомню, что вышеназванные крупнейшие банки вместе занимают более 85% рынка ипотечных кредитов.

Застройщики, естественно, не сильно обрадовались новой комиссии банкиров. Уже полетели жалобы на действия банков в Федеральную антимонопольную службу и в Центробанк. Публичные мнения чиновников в этот раз оказались схожими – новая комиссия нарушает рыночную конкуренцию, может привести к дополнительному росту цен на жилье в новостройках и к еще большему разрыву цен между первичным и вторичным рынками жилья, который уже сейчас в среднем составляет 40%. Ведь застройщики постараются переложить хотя бы часть новой комиссии на покупателей квартир.

Центробанк уже рекомендовал оператору льготных ипотечных кредитов банку ДОМ.РФ перераспределить лимиты на льготную ипотеку в пользу тех банков, которые не ввели подобные комиссии с застройщиков. Впрочем, если банки – ведущие игроки рынка ипотеки вводят комиссии, значит, выдача кредитов без комиссии на самом деле стала для банкиров не слишком прибыльной.

Нужно сказать, что уже давно идут разговоры о том, что программы льготной ипотеки вместо повышения доступности жилья для тех, кто в нем нуждается, стали источником заработка на недвижимости для российских рантье и одновременно разогнали цены на жилье в новостройках российских мегаполисов. Чиновники Центробанка и минфина не раз заявляли, что льготную ипотеку необходимо сделать более адресной. Однако то, какие результаты дала реформа льготных ипотечных программ, похоже, стало сюрпризом не только для банков и застройщиков, но и для самих чиновников.

Чем закончится история с комиссией с застройщиков – мы увидим уже скоро. Пока нет компромиссного решения, которое бы устроило все стороны. Однако даже если банки заставят отказаться от взыскания комиссии с застройщиков, никто не сможет заставить банки выдавать невыгодные им кредиты в прежних объемах. Тем более, что крупнейшие банки уже сформировали свои ипотечные портфели, и вопрос быстрого наращивания их объема перед банками сейчас явно не стоит.

Что касается ипотеки по рыночным ставкам, то после подъема ключевой ставки Центробанком до 16% годовых рыночная ипотека стала для большинства россиян неподъемно дорогой. Надолго ли – пока можно только гадать. Существуют прогнозы экспертов о значительном снижении инфляции уже в ближайшие полгода. Но пока о низкой инфляции говорить не приходится. А раз инфляция еще высока, Центробанк вряд ли станет резко снижать ключевую ставку. Следовательно, и на снижение ставок по рыночной ипотеке вряд ли можно рассчитывать в ближайшие полгода.

Очевидно, что объем выдачи ипотечных кредитов в 2024 году значительно сократится в сравнении с рекордным 2023 годом, в котором рост ипотечного портфеля банков составил около 35%. Например, гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко прогнозирует, что число выданных кредитов сократится вдвое, до 1,3 млн. кредитов. Аналитики АКРА прогнозируют рост объема ипотечного портфеля в 2024 году в пределах 10-15%, т.е. замедление роста более чем вдвое по сравнению с 2023 годом.

В такой ситуации россиянам, имеющим желание и возможность улучшить свои жилищные условия, придется постараться, чтобы использовать те способы покупки жилья в кредит по льготным ставкам, которые все еще остаются доступными. Явно останутся банки, которые будут выдавать льготную ипотеку без взыскания дополнительных комиссий с застройщиков. Тем семьям, которые не смогут оформить льготную ипотеку с господдержкой по одной из программ, лучше всего будет дождаться снижения процентных ставок по рыночной ипотеке и затем обратить свое внимание на рынок вторичного жилья.