Мы наш, мы новый дом построим! A− A= A+

Конец эпохи долевого строительства сделает жилье дороже. А строительные компании попадут под усиленный надзор банков и Центробанка.

Россияне постарше помнят знаменитое обещание Михаила Горбачева – «Каждой семье к 2000 году – отдельную квартиру». Увы, сбыться этому обещанию было не суждено.

Однако в годы роста российской экономики строительство жилья получило мощный импульс к развитию. Строительные компании планировали быстрый рост рынка жилой недвижимости, и не боялись залезать в огромные долги банкам, считая, что растущий рынок решит все их проблемы.

Именно в двухтысячные, с началом массовой выдачи банками ипотечных кредитов, у рядовых россиян появился реальный шанс быстро купить квартиру или дом. Появилось и немало частных инвесторов, зарабатывающих прибыль на покупке квартир на ранних стадиях строительства.

Первый тяжелый удар строительная отрасль получила в кризис 2008 года. Именно тогда многие строительные компании – ранее желанные клиенты для банков, стали считаться банкирами проблемными и нежелательными заемщиками.

Многие эксперты поспешили заявить, что в кризис 2008 года произошло очищение строительной отрасли от слабых компаний с некомпетентным менеджментом. Однако затяжная стагнация экономики, последовавшая после кризиса 2014 года, показала, что эксперты смотрели на российский строительный бизнес сквозь розовые очки. С каждым годом росло число банкротств строительных компаний. А вместе с ними – и число обманутых дольщиков жилья.

Проблема обманутых дольщиков стала столь серьезной, что государство решило разобраться с ней раз и навсегда. В 2018 году был принят новый порядок работы строительных компаний с покупателями жилья на этапе строительства.

Новая схема долевого строительства жилья должна избавить страну от обманутых дольщиков. Однако эти же меры сделают жилье дороже и спровоцируют уход с рынка части строительных компаний.

Напомню, что с 1 июля покупатели квартир в строящихся домах будут перечислять деньги не напрямую застройщику, а вносить средства на эскроу-счета в банке. Порядок действий таков. Сначала дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком. После регистрации договора в Росреестре дольщик, застройщик и банк подписывают договор на открытие и ведение эскроу-счета в банке. На третьем этапе дольщик вносит деньги на эскроу-счет – за счет собственных средств или за счет средств банка при получении ипотечного кредита. После завершения строительства дома и получения дольщиком документов на квартиру деньги с эскроу-счета банком перечисляются компании-застройщику.

Средства на эскроу-счетах будут застрахованы Системой страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей. Однако проценты дольщику по остаткам на эскроу-счетах банком не начисляются.

Чтобы понять масштаб реформы долевого строительства, приведу несколько цифр. По словам зампреда Центробанка Ольги Поляковой, на начало 2019 года в сферу строительства жилья привлечено более 4 трлн. рублей, из которых только 788 млрд. рублей выданы застройщикам банками в виде кредитов. Остальные 3,2 трлн. рублей – это средства дольщиков жилья.

Мы видим, что ранее 80% от привлеченных застройщиками средств составляли средства физлиц – покупателей жилья. Чтобы избежать коллапса строительной отрасли, переход к новым правилам финансирования строительства государство смягчило, разрешив уже начатые дома достраивать по старым правилам. Для этого на 1 июля дом должен быть построен хотя бы на 30% и в нем продано не менее 10% квартир. Предполагают, что полный переход на строительство всех жилых домов по новой схеме займет около двух лет. В работе с застройщиками по новой схеме смогут участвовать около 100 банков.

Фактически под жесткий контроль банков, а значит – под контроль и регулирование Центробанка, попадут все компании, занимающиеся строительством жилья.

Человек, не связанный с корпоративными финансами или банковским кредитованием, не может себе даже вообразить объем документов, которые запрашивает банк для принятия решения о кредитовании крупной компании. Счет идет на килограммы бумаг, а кредитное досье в офисных шкафах занимает несколько больших полок.

Банк без этой горы документов не может выдать крупный кредит. Ведь при комплексной проверке ревизоры Центробанка в первую очередь смотрят документацию по крупным корпоративным кредитам, требуют тщательно оценивать финансовое положение и платежеспособность заемщика, ликвидность и рыночную цену залога.

В данном же случае речь идет о сложном банковском продукте, включающем в себя не только предоставление кредита, но и ведение эскроу-счетов, а также контроль банка за ходом финансируемого за счет кредита строительства. К этой схеме органично добавляются ипотечные кредиты – ведь их проще всего будет оформить в банке, в котором обслуживается компания-застройщик.

Напомню, что многие из банков с отозванными в последние годы лицензиями потеряли капитал именно за счет кредитования строительных проектов. В том числе – и санированные за счет средств государства Бинбанк, Промсвязьбанк и ФК «Открытие».

Поэтому банкиры даже при большом желании не смогут кредитовать сильно закредитованные строительные компании, компании с небольшим капиталом или с плохой кредитной историей. В итоге по разным оценкам от 20% до 30% застройщиков вынуждены будут уйти с рынка. А проще всего будет получить деньги в банке крупнейшим российским строительным компаниям, в том числе – связанным с крупными финансовыми группами.

Застройщикам придется расширить штат сотрудников, которые умеют говорить с банками на одном языке, и будут готовить все эти груды бумаг для каждого нового проекта. Кроме того, к стоимости строительства добавится стоимость банковского кредитования – ведь ранее ресурсы дольщиков для строителей были бесплатными.

Вопрос ставок по кредитам будет решаться банками в зависимости от объемов хранящихся средств на эскроу-счетах. По прогнозам, уровень ставок будет от 6% до 12% годовых и выше. Стоимость кредита будет складываться из двух составляющих – от кредитов под уже полученные банком средства на эскроу-счетах и от кредитов с иным обеспечением. Ниже ставки будут в госбанках для крупнейших застройщиков с большим объемом проданных на этапе строительства квартир. Выше – для небольших компаний, процент продажи квартир у которых в ходе строительства невелик.

Конечно, возросшие затраты застройщики будут стремиться переложить на покупателей жилья. Эксперты строительной отрасли прогнозируют рост цен на 10%-15%. Хотя после монополизации рынка крупнейшими застройщиками не исключен ценовой сговор между ними и более заметный рост цен.

Однако стагнирующие уже много лет реальные доходы россиян не позволят застройщиками просто поднять на 15 %-20% цены на все строящееся жилье. Скорее всего, от малодоходных проектов застройщикам вообще придется отказываться. В первую очередь – от проектов эконом-класса в проблемных регионах страны с низкими доходами населения. Также застройщики могут снизить размер скидок для покупателей жилья на ранних этапах строительства.

В итоге после окончания реформы мы будем иметь меньший выбор жилья за бОльшую цену. А частные инвесторы в строящееся жилье потеряют часть своего дохода. И этого никак нельзя избежать – за снижение рисков дольщиков именно им же в конечном итоге и придется заплатить.